top of page

Wonen

  Introductie

 

De woningmarkt van Amsterdam is verstopt en oververhit terwijl het aantal vestigers / nieuwkomers hoog blijft

 

Paradox: Grote instroom terwijl woningmarkt volledig dicht lijkt

 

Nog nooit was de woon toegankelijkheid van Nederland zo laag, kopte Vastgoedjournaal in november 2021 (noot 1). De toegankelijkheid van de stad komt in gevaar, waarschuwt de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur in haar rapport Toegang tot de Stad (noot 2).

 

In Amsterdam is dit in nog grotere mate het geval. Een korte schets:

  • Nergens in Europa is de huurprijs van appartementen, kamers en studio's zo hoog als in Amsterdam. Volgens de International Rent Index bedraagt de gemiddelde huurprijs van een appartement in Amsterdam €2.275 p/m, voor een studio is dit €1.740 p/m en voor een kamer €963 p/m (HousingAnywhere, 2024)

  • De gemiddelde verkoopprijs van een woning is in het eerste kwartaal van 2024 603.173 euro; dit was in het vierde kwartaal van 2023 567.432 euro, dat is een stijging van 6.3% (NVM, 2024)

  • In 2022-2023 steeg voor het eerst, na een daling van meer dan 20 jaar, het aanbod sociale huurwoningen. Dit komt vooral door de nieuwbouw van kleine jongeren woningen (AFWC, 2023)

  • Het aanbod van koopwoningen daalde in 2021 in Amsterdam met 38% (Parool 14-01-22).

  • De wachttijd voor een sociale huurwoning in Amsterdam bedraagt ruim 13 jaar (indebuurt.nl van 02-05-2021)

  • Tussen april 2019 en september 2021 kocht Blackstone 1453 woningen aan in Amsterdam, waarvan er begin september 20212 328 leegstaan (Parool 28-09-21)

Maar tegelijkertijd is de instroom van nieuwkomers in Amsterdam van 2015 tot en met 2021 alleen maar gegroeid, tot de hoogste aantallen ooit. Met als uitzondering het coronajaar 2020.

De toegankelijkheid van de stad is nog nooit zo goed geweest, zo lijkt het:

 

Blijkbaar kan de woningmarkt op slot zitten en de stad toch grote aantallen nieuwkomers opnemen.

ONDERZOEKSVRAAG

Waar gaan die nieuwkomers wonen, vinden zij onderdak? (wijken, woonsectoren)

Het grote aantal nieuwe vestigers is alleen mogelijk wanneer ook grote aantallen mensen uit de stad vertrekken. Onderstaande tabel laat zien hoeveel mensen afgelopen jaren uit Amsterdam vertrokken zijn.

 

 

 

ONDERZOEKSVRAAG

Wie vertrekken er uit de stad? Wie kunnen niet meer in de stad blijven wonen (beroepsgroepen, leeftijd, wijken)?

Zie voor de beroerde positie van leerkrachten op de Amsterdamse woningmarkt:

ONDERZOEKSVRAAG

Wat voor wooncontracten hebben de nieuwkomers en klopt de vooronderstelling dat zij grotendeels op tijdelijke wooncontracten zitten, die na enkele jaren aflopen?

Men kan zich wel in de stad vestigen, maar moet ook weer zo snel mogelijk weg. Om plaats te maken voor nieuwe instroom?

Hoe werkt de sorteermachine?

 

Woningmarkt, wonen en tijdelijkheid.

Verder uitgesplitst

Hoe kan dat, die paradox?

 

a) Huurmarkt tijdelijk geworden, sinds 2015

Betekenis Woningwet 2015,

Wet Doorstroming Huurmarkt - Tijdelijk Wonen

Huurprijsbepaling 2016; wet Tijdelijk Wonen, Rijksteam Flexibel Wonen en andere recente ingrepen in de woningmarkt voor de doorstroming

Bond Precaire Woonvormen, recente studie Carla Huisman, VROM-Raad, ea

Is er daardoor een afname van de woonduur in Amsterdam?

 

b) Nieuwbouw voor groot deel klein en met tijdelijke huurcontracten. Zowel zelfstandige units als onzelfstandige units; grotendeels in de sociale sector (huur onder de 740 euro/maand; maar ook veel duuder) : sinds 2015 grote aantallen tijdelijke, kleine woonunits in de nieuwbouw gerealiseerd: Little Manhattan bij Lelylaan, Lieven bij Vlaardingenlaan, Overschiestraat, NDSM, Our Domain, Change=, Wonam, Student Hotel, Student Experiment; enorme aantallen, die de stad de afgelopen jaren toegankelijk hebben gemaakt.

 

c) Niet alleen groot aantal nieuwkomers hoger dan ooit, ook aantal vertrekkers naar recordhoogte

Onderzoek naar woonduur in Amsterdam (standaard onderzoek en gegevens zijn over woonduur op een adres). Ontwikkeling laatste jaren; verschillen per buurt en ontwikkeling daarvan.

         Dit onderzoek is voorjaar 2023 afgerond en treft onder het kopje "Woonduur in Amsterdam" verderop deze pagina.

 

d) Verschil huur- en koopwoningenmarkten in Amsterdam voor instroom en verblijf nieuwkomers. Ondermeer ‘Buy to let’ en ontwikkeling vrije huursector

 

e) Amsterdam Arrival City: in welke Amsterdamse buurten komen de nieuwkomers terecht (onderscheid in de 99 buurten van OIS). De top 10 van buurten van de afgelopen 5 jaar waar de meeste nieuwkomers terecht komen. Waren tot ongeveer 2010 altijd buurten in Zuidoost, de laatste jaren met name buurten in Zuid en op de Zuidas. Maken portret van de “opvangbuurten”: wat betekent dit voor de sfeer, ontmoeting, omgang, voorzieningen, beheer, sociale netwerken.

 

 

 

 

NOTEN

 

 

  1. “Woontoegankelijkheid in Nederland niet eerder zo laag”
    De toegang tot de Nederlandse woningmarkt daalde in één jaar met 17%. Hierdoor kunnen momenteel slechts drie op de tien woningzoekenden nu binnen een jaar een huis vinden. Deze en andere cijfers blijken uit de vandaag (3-11-2021) gelanceerde woontoegankelijkheidsmonitor van hypotheekverstrekker BLG Wonen. (uit: Vastgoedjournaal 3 november 2021)

  2. Advies ‘Toegang tot de Stad’ van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) (“adviescollege voor regering en parlement”) September 2020
    In dit advies waarschuwt de Raad voor het feit dat de steden ontoegankelijker worden. Samengevat: De wachttijden voor een sociale huurwoning nemen snel toe en het aanbod van koopwoningen daalt snel. Mensen met een laag inkomen kunnen niet meer in de stad terecht.

Scherm­afbeelding 2024-04-10 om 13.47.18.png
Scherm­afbeelding 2024-04-10 om 13.47.38.png
Introductie
Townhouses_edited.jpg
Woningmarkt en woonduur

Woningmarkt

Woonduur in Amsterdam
De Amsterdamse woningmarkt in cijfers
Wooncrisis en voorgesteld beleid
Leraren en andere sleutelberoepen op de Amsterdamse woningmarkt
Wonen in een onrechtvaardige stad

Tijdelijk wonen

Woonlocaties voor nieuwkomers 
Tijdelijk Wonen
Tijdelijk Wonen
in Lieven
Interview met Giovanni Rossetti
Een Italiaanse UvA-onderzoeker, over zijn
woonsituatie in het Amstel Station cluster.
Studenten op de Amsterdamse woningmarkt
Tijdelijk wonen
Woonlocaties voor nieuwkomers

Kaart Amsterdam tijdelijk wonen
jongeren, studenten

Locaties met nieuwbouwclusters voor nieuwkomers, voor details:

bottom of page