Wonen

Introductie

De woningmarkt van Amsterdam raakt steeds verder verstopt en oververhit terwijl het aantal vestigers / nieuwkomers hoog blijft

Paradox: Grote instroom terwijl woningmarkt volledig dicht zit

Nog nooit was de woon toegankelijkheid van Nederland zo laag, kopte Vastgoedjournaal in november 2021 (noot 1). De toegankelijkheid van de stad komt in gevaar, waarschuwt de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur in haar rapport Toegang tot de Stad (noot 2).

In Amsterdam is dit in nog grotere mate het geval. Een korte schets:

Alleen in Londen en Parijs is de huurprijs van een appartement in de ‘vrije sector’ in 2021 duurder dan in Amsterdam (Parool 12-01-22).
Koopwoningen werden in 2021 in Amsterdam 17% duurder dan het jaar daarvoor (makelaaramsterdam.nl 09-11-2021)
Het aanbod van koopwoningen daalde in 2021 in Amsterdam met 38% (Parool 14-01-22).
De gemiddelde verkoopprijs van een appartement in 2021 is 626.000 euro (kadasterdata.nl op 18-01-22). Dit is een verdubbeling in de laatste 5 jaar (hypotheker.nl op 18-01-22)
Tegen alle afspraken in daalde het aantal sociale huurwoningen in 2021 in Amsterdam (Parool 02-08-21)
De wachttijd voor een sociale huurwoning in Amsterdam bedraagt ruim 13 jaar (indebuurt.nl van 02-05-2021)
Tussen april 2019 en september 2021 kocht Blackstone 1453 woningen aan in Amsterdam, waarvan er begin september 20212 328 leegstaan (Parool 28-09-21)

Maar tegelijkertijd is de instroom van nieuwkomers in Amsterdam van 2015 tot en met 2021 alleen maar gegroeid, tot de hoogste aantallen ooit. Met als uitzondering het coronajaar 2020.

De toegankelijkheid van de stad is nog nooit zo goed geweest, zo lijkt het:

Blijkbaar kan de woningmarkt op slot zitten en de stad toch grote aantallen nieuwkomers opnemen.

ONDERZOEKSVRAAG

Waar gaan die nieuwkomers wonen, vinden zij onderdak? (wijken, woonsectoren)

ONDERZOEKSVRAAG

Wat voor wooncontracten hebben de nieuwkomers en klopt de vooronderstelling dat zij grotendeels op tijdelijke wooncontracten zitten, die na enkele jaren aflopen?

Men kan zich wel in de stad vestigen, maar moet ook weer zo snel mogelijk weg. Om plaats te maken voor nieuwe instroom?

Hoe werkt de sorteermachine?

Woningmarkt, wonen en tijdelijkheid.

Verder uitgesplitst

Hoe kan dat, die paradox?

a) Huurmarkt tijdelijk geworden, sinds 2015

Betekenis Woningwet 2015,

Wet Doorstroming Huurmarkt - Tijdelijk Wonen

Huurprijsbepaling 2016; wet Tijdelijk Wonen, Rijksteam Flexibel Wonen en andere recente ingrepen in de woningmarkt voor de doorstroming

Bond Precaire Woonvormen, recente studie Carla Huisman, VROM-Raad, ea

Is er daardoor een afname van de woonduur in Amsterdam?

b) Nieuwbouw voor groot deel klein en met tijdelijke huurcontracten. Zowel zelfstandige units als onzelfstandige units; grotendeels in de sociale sector (huur onder de 740 euro/maand; maar ook veel duuder) : sinds 2015 grote aantallen tijdelijke, kleine woonunits in de nieuwbouw gerealiseerd: Little Manhattan bij Lelylaan, Lieven bij Vlaardingenlaan, Overschiestraat, NDSM, Our Domain, Change=, Wonam, Student Hotel, Student Experiment; enorme aantallen, die de stad de afgelopen jaren toegankelijk hebben gemaakt.

c) Niet alleen groot aantal nieuwkomers hoger dan ooit, ook aantal vertrekkers naar recordhoogte

Onderzoek naar woonduur in Amsterdam (standaard onderzoek en gegevens zijn over woonduur op een adres). Ontwikkeling laatste jaren; verschillen per buurt en ontwikkeling daarvan.

d) Verschil huur- en koopwoningenmarkten in Amsterdam voor instroom en verblijf nieuwkomers. Ondermeer ‘Buy to let’ en ontwikkeling vrije huursector

e) Amsterdam Arrival City: in welke Amsterdamse buurten komen de nieuwkomers terecht (onderscheid in de 99 buurten van OIS). De top 10 van buurten van de afgelopen 5 jaar waar de meeste nieuwkomers terecht komen. Waren tot ongeveer 2010 altijd buurten in Zuidoost, de laatste jaren met name buurten in Zuid en op de Zuidas. Maken portret van de “opvangbuurten”: wat betekent dit voor de sfeer, ontmoeting, omgang, voorzieningen, beheer, sociale netwerken.

NOTEN

“Woontoegankelijkheid in Nederland niet eerder zo laag”
De toegang tot de Nederlandse woningmarkt daalde in één jaar met 17%. Hierdoor kunnen momenteel slechts drie op de tien woningzoekenden nu binnen een jaar een huis vinden. Deze en andere cijfers blijken uit de vandaag (3-11-2021) gelanceerde woontoegankelijkheidsmonitor van hypotheekverstrekker BLG Wonen. (uit: Vastgoedjournaal 3 november 2021)
Advies ‘Toegang tot de Stad’ van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) (“adviescollege voor regering en parlement”) September 2020
In dit advies waarschuwt de Raad voor het feit dat de steden ontoegankelijker worden. Samengevat: De wachttijden voor een sociale huurwoning nemen snel toe en het aanbod van koopwoningen daalt snel. Mensen met een laag inkomen kunnen niet meer in de stad terecht.