Wonen

Introductie

De woningmarkt van Amsterdam is verstopt en oververhit terwijl het aantal vestigers / nieuwkomers hoog blijft

Paradox: Grote instroom terwijl woningmarkt volledig dicht lijkt

Nog nooit was de woon toegankelijkheid van Nederland zo laag, kopte Vastgoedjournaal in november 2021 (noot 1). De toegankelijkheid van de stad komt in gevaar, waarschuwt de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur in haar rapport Toegang tot de Stad (noot 2).

In Amsterdam is dit in nog grotere mate het geval. Een korte schets:

Nergens in Europa is de huurprijs van appartementen, kamers en studio's zo hoog als in Amsterdam. Volgens de International Rent Index bedraagt de gemiddelde huurprijs van een appartement in Amsterdam €2.275 p/m, voor een studio is dit €1.740 p/m en voor een kamer €963 p/m (HousingAnywhere, 2024)
De gemiddelde verkoopprijs van een woning is in het eerste kwartaal van 2024 603.173 euro; dit was in het vierde kwartaal van 2023 567.432 euro, dat is een stijging van 6.3% (NVM, 2024)
In 2022-2023 steeg voor het eerst, na een daling van meer dan 20 jaar, het aanbod sociale huurwoningen. Dit komt vooral door de nieuwbouw van kleine jongeren woningen (AFWC, 2023)
Het aanbod van koopwoningen daalde in 2021 in Amsterdam met 38% (Parool 14-01-22).
De wachttijd voor een sociale huurwoning in Amsterdam bedraagt ruim 13 jaar (indebuurt.nl van 02-05-2021)
Tussen april 2019 en september 2021 kocht Blackstone 1453 woningen aan in Amsterdam, waarvan er begin september 20212 328 leegstaan (Parool 28-09-21)

Maar tegelijkertijd is de instroom van nieuwkomers in Amsterdam van 2015 tot en met 2021 alleen maar gegroeid, tot de hoogste aantallen ooit. Met als uitzondering het coronajaar 2020.

De toegankelijkheid van de stad is nog nooit zo goed geweest, zo lijkt het:

Blijkbaar kan de woningmarkt op slot zitten en de stad toch grote aantallen nieuwkomers opnemen.

ONDERZOEKSVRAAG

Waar gaan die nieuwkomers wonen, vinden zij onderdak? (wijken, woonsectoren)

Het grote aantal nieuwe vestigers is alleen mogelijk wanneer ook grote aantallen mensen uit de stad vertrekken. Onderstaande tabel laat zien hoeveel mensen afgelopen jaren uit Amsterdam vertrokken zijn.

ONDERZOEKSVRAAG

Wie vertrekken er uit de stad? Wie kunnen niet meer in de stad blijven wonen (beroepsgroepen, leeftijd, wijken)?

Zie voor de beroerde positie van leerkrachten op de Amsterdamse woningmarkt:

ONDERZOEKSVRAGEN

Wat voor wooncontracten hebben de nieuwkomers en klopt de vooronderstelling dat zij grotendeels op tijdelijke wooncontracten zitten, die na enkele jaren aflopen?

Men kan zich wel in de stad vestigen, maar moet ook weer zo snel mogelijk weg. Om plaats te maken voor nieuwe instroom?

Hoe werkt de sorteermachine?

Overzicht en achtergrond van alle eigenaren van wooncomplexen voor nieuwkomers: De Key/ Lieven/ Lieven de Key; andere woningcorporaties; Student Hotel; Student Experience, Holland2Stay; Hotel Jansen; Greystar; Change=; Wonam en een paar meer

Wie realiseren betaalbare huren (in de sociale sector, tot €880) en wie vrije sector huren (boven €880)?
Wie verdienen aan de grote instroom van nieuwkomers in Amsterdam?
Gaat het geld naar non-profit organisaties die het weer het weer besteden aan betaalbare huisvesting, of naar de aandeelhouders?

- De Key is de voormalige SSHA, Stichting Studenten Huisvesting Amsterdam. Non-profit organisatie; woningcorporatie. Werkt primair

voor jongeren, zowel studenten, statushouders en werkende jongeren

- DUWO is een non-profit organisatie, alleen voor studenten. Werkt nu niet alleen voor studenten van de Uva en de VU, maar ook voor

studenten van de Hogeschool van Amsterdam (HvA), Hogeschool InHolland en voor werknemers van deze instituties

Onderzoek naar Collectiviteit en Gemeenschap

Hebben deze complexen collectieve ruimtes, faciliteiten, gemeenschapsbeleid en wat voor soort?

Alle complexen zijn tijdelijk, waarbij men - vooral in de complexen voor buitenlandse studenten - vaak heel kort woont. Is er dan nog sprake van enige vorm van collectiviteit en gemeenschap, of is er dan meer sprake van een hotelsituatie?

Hoe functioneren deze complexen in de sorteermachine?

Kan collectiviteit en gemeenschapsvorming ertoe leiden dat men in Amsterdam blijft?

Woningmarkt, wonen en tijdelijkheid

De paradox verklaart in ruwe lijnen:

- Sinds 2015 kunnen alle jongerenwoningen en woningen met een huur boven de sociale huurgrens tijdelijk verhuurd worden. Woningcorporaties mogen voor maximaal 5 jaar verhuren, particuliere verhuurders voor maximaal 2 jaar. Verlenging is niet mogelijk.

Wel kun je voor een andere woning een nieuw tijdelijk contract afsluiten.

- Jongerenwoningen zijn t/m 27 jaar; wanneer je op je 27e een nieuw contract afsluit, kan je er tot je 32e wonen.

Door de invoer van de tijdelijke contracten is de doorstroming op de Amsterdamse woningmarkt enorm toegenomen en is het voor nieuwkomers veel makkelijk geworden om zich te vestigen.

- Door het geheel vrijgeven van de huursector boven de sociale huurgrens, ontstond vanaf 2016 een enorm dure huursector. Door de tijdelijkheid was het mogelijk om bij elk vertrek van een huurder, de huurprijs extra te verhogen. De huren zijn daardoor zo hoog geworden dat vrijwel alleen nieuwkomers dit willen betalen, omdat dit voor hen de enige manier is om in Amsterdam te vestigen.

- Door de hoge huurprijzen is het tevens aantrekkelijk geworden om koopwoningen in huurwoningen om te zetten. Omdat de woonduur in koopwoningen veel langer is dan in huurwoningen, is de doorstroming hierdoor groter geworden.

Sinds 2021 worden er maatregelingen genomen om het bovengenoemde woonbeleid te veranderen.

Zelfbewoningsplicht is ingevoerd in 2021 voor woningen onder een bepaalde koopprijs; ongeveer 6 ton in Amsterdam
Vanaf 1 januari 2024 zijn een aantal belastingmaatregelen genomen, waardoor het rendement voor particuliere woningverhuurders flink verminderd is
Per 1 juli 2024 wordt de tijdelijke verhuur in de particuliere verhuursector verboden
De wet Betaalbare Huur moet volgens demisionair minister Hugo de Jonge per 1 juli 2024 ingaan; het is onduidelijk of dit 'op tijd' door de 1e en 2e kamer behandeld wordt en goedgekeurd. Met deze wet zou in Amsterdam de huurprijs van de helft van de particuliere huursector (dat is 10 tot 15% van alle woningen) gereguleerd worden.

Zal hierdoor de doorstroom enorm verminderen en zal daarmee de

mogelijkheid voor nieuwkomers om zich in Amsterdam te vestigen afnemen?

Onderzoek naar de afname van de woonduur in Amsterdam

Gegevens van de Bond Precaire Woonvormen, studie Carla Huisman, VROM-Raad, ea in relatie tot de afname van de woonduur in Amsterdam die wij in kaart gebracht hebben, zie elders op deze website

Nieuwbouw voor groot deel klein en met tijdelijke huurcontracten. Zowel zelfstandige units als onzelfstandige units; grotendeels in de sociale sector (huur onder de 740 euro/maand; maar ook veel duuder) : sinds 2015 grote aantallen tijdelijke, kleine woonunits in de nieuwbouw gerealiseerd: Little Manhattan bij Lelylaan, Lieven bij Vlaardingenlaan, Overschiestraat, NDSM, Our Domain, Change=, Wonam, Student Hotel, Student Experiment; enorme aantallen, die de stad de afgelopen jaren toegankelijk hebben gemaakt.

Niet alleen groot aantal nieuwkomers hoger dan ooit, ook aantal vertrekkers naar recordhoogte

Onderzoek naar woonduur in Amsterdam (standaard onderzoek en gegevens zijn over woonduur op een adres). Ontwikkeling laatste jaren; verschillen per buurt en ontwikkeling daarvan.

Dit onderzoek is voorjaar 2023 afgerond en treft onder het kopje "Woonduur in Amsterdam" verderop deze pagina.

Verschil huur- en koopwoningenmarkten in Amsterdam voor instroom en verblijf nieuwkomers. Ondermeer ‘Buy to let’ en ontwikkeling vrije huursector

Amsterdam Arrival City: in welke Amsterdamse buurten komen de nieuwkomers terecht (onderscheid in de 99 buurten van OIS). De top 10 van buurten van de afgelopen 5 jaar waar de meeste nieuwkomers terecht komen. Waren tot ongeveer 2010 altijd buurten in Zuidoost, de laatste jaren met name buurten in Zuid en op de Zuidas. Maken portret van de “opvangbuurten”: wat betekent dit voor de sfeer, ontmoeting, omgang, voorzieningen, beheer, sociale netwerken.

NOTEN

“Woontoegankelijkheid in Nederland niet eerder zo laag”
De toegang tot de Nederlandse woningmarkt daalde in één jaar met 17%. Hierdoor kunnen momenteel slechts drie op de tien woningzoekenden nu binnen een jaar een huis vinden. Deze en andere cijfers blijken uit de vandaag (3-11-2021) gelanceerde woontoegankelijkheidsmonitor van hypotheekverstrekker BLG Wonen. (uit: Vastgoedjournaal 3 november 2021)
Advies ‘Toegang tot de Stad’ van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) (“adviescollege voor regering en parlement”) September 2020
In dit advies waarschuwt de Raad voor het feit dat de steden ontoegankelijker worden. Samengevat: De wachttijden voor een sociale huurwoning nemen snel toe en het aanbod van koopwoningen daalt snel. Mensen met een laag inkomen kunnen niet meer in de stad terecht.

Verder lezen