Wonen

  Introductie

 

​

De woningmarkt van Amsterdam is verstopt en oververhit terwijl het aantal vestigers / nieuwkomers hoog blijft

 

Paradox: Grote instroom terwijl woningmarkt volledig dicht lijkt

 

Nog nooit was de woon toegankelijkheid van Nederland zo laag, kopte Vastgoedjournaal in november 2021*. De toegankelijkheid van de stad komt in gevaar, waarschuwt de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur in haar rapport Toegang tot de Stad**.

 

In Amsterdam is dit in nog grotere mate het geval. Een korte schets:

• Nergens in Europa is de huurprijs van appartementen, kamers en studio's zo hoog als in Amsterdam. Volgens de International Rent Index bedraagt de gemiddelde huurprijs van een appartement in Amsterdam €2.275 p/m, voor een studio is dit €1.740 p/m en voor een kamer €963 p/m (HousingAnywhere, 2024)

• De gemiddelde verkoopprijs van een woning in de periode oktober 2023 – oktober 2024 was 785.117 euro. (Kadaster 2 oktober 2024).

• 94 % van de koopwoningen in Amsterdam zijn alleen passend voor hoge inkomens (Wia 2023)  

• Binnen de hele woningvoorraad van Amsterdam, huur en koop, is het dure deel in 10 jaar bijna verdubbeld: van 23% in 2013 naar 42,4% in 2023 (WiA 2023)  

• Door de invoering van een nieuw systeem van woningtoewijzing voor corporatiewoningen is het aantal zoekers gestegen van 100.00 per jaar naar 122.500 in 2023. (AFWC 2024)  

• Door datzelfde nieuwe toewijzings systeem is de inschrijfduur voor sociale huurwoningen gedaald van 13 jaar naar 11,0 jaar. (AFWC 2024)  

​​

 

Maar tegelijkertijd is de instroom van nieuwkomers in Amsterdam van 2015 tot en met 2021 alleen maar gegroeid, tot de hoogste aantallen ooit. Met als uitzondering het coronajaar 2020.

De toegankelijkheid van de stad is nog nooit zo goed geweest, zo lijkt het:

​

 

​

​

​

​

​

​

​

Blijkbaar kan de woningmarkt op slot zitten en de stad toch grote aantallen nieuwkomers opnemen.

​

ONDERZOEKSVRAAG

Waar gaan die nieuwkomers wonen, vinden zij onderdak? (wijken, woonsectoren)

​​

​

Het grote aantal nieuwe vestigers is alleen mogelijk wanneer ook grote aantallen mensen uit de stad vertrekken. Onderstaande tabel laat zien hoeveel mensen afgelopen jaren uit Amsterdam vertrokken zijn.

​

​

​

​

​

 

 

​

 

ONDERZOEKSVRAAG

Wie vertrekken er uit de stad? Wie kunnen niet meer in de stad blijven wonen (beroepsgroepen, leeftijd, wijken)?

Zie voor de beroerde positie van leerkrachten op de Amsterdamse woningmarkt:

​

​

ONDERZOEKSVRAGEN

Wat voor wooncontracten hebben de nieuwkomers en klopt de vooronderstelling dat zij grotendeels op tijdelijke wooncontracten zitten, die na enkele jaren aflopen?

Men kan zich wel in de stad vestigen, maar moet ook weer zo snel mogelijk weg. Om plaats te maken voor nieuwe instroom?

Hoe werkt de sorteermachine?

​

Overzicht en achtergrond van alle eigenaren van wooncomplexen voor nieuwkomers

• Wie realiseren betaalbare huren (in de sociale sector, tot €880) en wie vrije sector huren (boven €880)?

• Wie verdienen aan de grote instroom van nieuwkomers in Amsterdam?

• Gaat het geld naar non-profit organisaties die het weer het weer besteden aan betaalbare huisvesting, of naar de aandeelhouders?

         

      - De Key is de voormalige SSHA, Stichting Studenten Huisvesting Amsterdam. Non-profit organisatie; woningcorporatie. Werkt primair

      voor jongeren, zowel studenten, statushouders en werkende jongeren

      - DUWO is een non-profit organisatie, alleen voor studenten. Werkt nu niet alleen voor studenten van de Uva en de VU, maar ook voor

      studenten van de Hogeschool van Amsterdam (HvA), Hogeschool InHolland en voor werknemers van deze instituties

 

Wordt nog verder uitgewerkt in onderzoek
 

​

Onderzoek naar Collectiviteit en Gemeenschap

Hebben deze complexen collectieve ruimtes, faciliteiten, gemeenschapsbeleid en wat voor soort?

Alle complexen zijn tijdelijk, waarbij men - vooral in de complexen voor buitenlandse studenten - vaak heel kort woont. Is er dan nog sprake van enige vorm van collectiviteit en gemeenschap, of is er dan meer sprake van een hotelsituatie?

       Hoe functioneren deze complexen in de sorteermachine?

       Kan collectiviteit en gemeenschapsvorming ertoe leiden dat men in Amsterdam blijft?

​

​

Woningmarkt, wonen en tijdelijkheid

 

De Paradox verklaart:

​

- Tussen 2025 en 1 juli 2024 konden alle woningen met een huur boven de sociale huurgrens (880 euro/maand in 2024) tijdelijk verhuurd worden. Woningcorporaties voor maximaal 5 jaar verhuren, particuliere verhuurders voor maximaal 2 jaar.  Vooral particuliere verhuurders hebben hier op grote schaal gebruik van gemaakt.  

Gevolg was dat woningen in de particuliere huursector (rond 30 % van alle woningen in Amsterdam) veelvuldig vrijkwamen en dit aanbod dus enorm toenam. 

- Jongerenwoningen zijn t/m 27 jaar; wanneer je op je 27e een nieuw contract afsluit, kan je er tot je 32e wonen.

Door de invoer van de tijdelijke contracten, zowel in de particuliere huursector als voor jongerenwoningen is de doorstroming op de Amsterdamse woningmarkt enorm toegenomen en is het voor nieuwkomers veel makkelijk geworden om zich te vestigen.  

- Door het geheel vrijgeven van de huurprijs boven de sociale huurgrens, ontstond vanaf 2016 een enorm dure huursector. Door de tijdelijkheid was het mogelijk om bij elk vertrek van een huurder, de huurprijs extra te verhogen. De huren zijn daardoor zo hoog geworden dat vrijwel alleen nieuwkomers dit willen betalen, omdat dit voor hen de enige manier is om in Amsterdam te vestigen.  

Maar omdat de huur zo hoog is in deze sector - velen betalen 50% of meer van hun inkomen aan huur - vertrekt men hier weer snel. Wat het voor de volgende nieuwkomers weer mogelijk maakt zich hier te vestigen

- Door de hoge huurprijzen is het tevens aantrekkelijk geworden om koopwoningen in huurwoningen om te zetten. Omdat de woonduur in koopwoningen veel langer is dan in huurwoningen, is de doorstroming hierdoor groter geworden.

​

Door de invoering van tijdelijke huurcontracten voor jongerenwoningen en de particuliere huurwoningenvoorraad en de sterke stijging van de huurprijzen in die laatste voorraad is de doorstroming op de woningmarkt enorm toegenomen. Een groot deel van de mensen die uit hun woning vertrekt/ moet vertrekken verlaat de stad en maakt zo woonruimte vrij voor nieuwkomers. Waarmee de stad toegankelijk is voor grote groepen nieuwkomers.  

De woningmarkt blijkt voor velen (in 2023 bijna 90.000 mensen) dus wel degelijk toegankelijk te zijn. Hoewel er waarschijnlijk nog een veelvoud van dit aantal mensen zich in de stad had willen vestigen.  

​

Sinds 2021 worden er maatregelingen genomen om het bovengenoemde woonbeleid te veranderen.

• Zelfbewoningsplicht is ingevoerd in 2021 voor woningen onder een bepaalde koopprijs; in 2024 gaat het om de koopwoningen onder de 641.000 (WOZ-waarde). 

• Vanaf 1 januari 2024 zijn een aantal belastingmaatregelen genomen, waardoor het rendement voor particuliere woningverhuurders sterk verminderd is 

• Per 1 juli 2024 is de tijdelijke verhuur in de particuliere verhuursector verboden 

• Per 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur van kracht. Door deze wet zou in Amsterdam de huurprijs van de helft van de particuliere huursector (dat is 10 tot 15% van alle woningen) gereguleerd kunnen worden. 
   

​Zal hierdoor de doorstroom verminderen en zal daarmee de mogelijkheid voor nieuwkomers om zich in Amsterdam te vestigen afnemen?

 

​In het najaar 2024 kunnen we deze conclusie niet bevestigen 

​

​

Het onderzoek naar de woningmarkt, in relatie tot Amsterdam Sorteermachine, zal zich richten op:  

​

• Onderzoek naar de afname van de woonduur in Amsterdam: zie onderzoeksresultaat 

​

• Onderzoek naar de nieuwbouw voor nieuwkomers; grotendeels klein en met tijdelijke huurcontracten. Grotendeels in de sociale sector. Huurprijs onder de 880 euro/maand; maar ook veel duurder.  

Sinds 2015 grote aantallen nieuw gebouwd.  

Mede hierdoor is de stad de afgelopen jaren toegankelijk gemaakt. 

 

• Het functioneren van de verschillende huur- en koopwoningsegmenten voor de instroom en het eventueel blijven van de verschillende groepen nieuwkomers. 

 

• In welke Amsterdamse buurten komen welke nieuwkomers terecht (“opvangbuurten”; onderscheid in de 99 buurten van OIS). De top 10 van buurten van de afgelopen 5 jaar waar de meeste nieuwkomers terecht komen. Dit waren tot ongeveer 2010 altijd buurten in Zuidoost; de laatste jaren met name buurten in Zuid en op de Zuidas. Meer voor onderdeel Demografie.  

​

• Portretten maken van de “opvangbuurten”: wat betekent dit voor de sfeer, ontmoeting, omgang, voorzieningen, beheer, sociale netwerken. Meer voor het onderdeel Sociaal. 

​​

• Amsterdam Jetset City: Op wat voor manieren wordt Amsterdam een steeds duurdere stad?

Uit onderzoek van het databedrijf Calcasa, medio 2024, blijkt dat Amsterdam de duurste stad van Nederland is. De duurste buurt van Nederland is de Diepenbrockbuurt in Amsterdam-Zuid met een gemiddelde prijs per woning van 2,67 miljoen euro. De Oranje Nassaulaan is de duurste straat van het land met een gemiddelde woningprijs van 2,6 miljoen euro. De vijf straten met de meeste woningen van boven de miljoen liggen tevens allemaal in Amsterdam: Keizersgracht, Prinsengracht, Herengracht, Valeriusstraat en Johannes Verhulststraat.

 

 

NOTEN

 

 

* “Woontoegankelijkheid in Nederland niet eerder zo laag”
De toegang tot de Nederlandse woningmarkt daalde in één jaar met 17%. Hierdoor kunnen momenteel slechts drie op de tien woningzoekenden nu binnen een jaar een huis vinden. Deze en andere cijfers blijken uit de vandaag (3-11-2021) gelanceerde woontoegankelijkheidsmonitor van hypotheekverstrekker BLG Wonen. (uit: Vastgoedjournaal 3 november 2021)

** Advies ‘Toegang tot de Stad’ van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) (“adviescollege voor regering en parlement”) September 2020
In dit advies waarschuwt de Raad voor het feit dat de steden ontoegankelijker worden. Samengevat: De wachttijden voor een sociale huurwoning nemen snel toe en het aanbod van koopwoningen daalt snel. Mensen met een laag inkomen kunnen niet meer in de stad terecht.