Tijdelijk wonen

In mei 2023 heeft de Tweede Kamer een initiatief wetsvoorstel van de PvdA en de CU aangenomen waarin tijdelijke verhuur in de particuliere huursector grotendeels afgeschaft wordt. De Eerste Kamer bespreekt dit voorstel waarschijnlijk in het najaar van 2023. Wanneer dit wetsvoorstel van kracht wordt, zullen wij dit in dit hoofdstuk verwerken.

Tijdelijk Verhuur na 2016
7 soorten Tijdelijk Wonen
Samenvatting Evaluatie Jongerencontracten Amsterdam

1. Tijdelijkheid is de norm voor jongeren geworden

Tijdelijkheid is de norm in de particuliere huursector geworden

Tot 2016 was in Nederland en Amsterdam de norm dat woonruimte-huurcontracten voor onbepaalde duur gelden. Sindsdien is, bij nieuwe verhuur, tijdelijkheid de norm geworden.

Een tijdelijk huurcontract is sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 bij commerciele verhuurder (alle verhuurders behalve de woningcorporaties – jd) de norm geworden (nu.nl/wonen van 17-07-2021).

Voordien bestond het campuscontract voor studenten, maar alle andere woningen, zowel in de sociale huur als in de ‘vrije’ en commerciele huur, werden voor onbepaalde tijd verhuurd. Dat is sinds 1 juli 2016, toen de wet in werking trad, radicaal veranderd.

Officieel doel van de Wet Doorstroming Huurders: “huurders sneller naar passende huisvesting te laten doorstromen als hun leefsituatie verandert.”

Maar zowel nu, maar ook toen, was het iedereen bekend dat het in steden als Amsterdam vrijwel onmogelijk is om naar een “passende” woning door te stromen. Het zogenaamde doel was niets anders dan een sociaal sausje voor een van de grootste “liberalisaties” in de woningmarkt: het opheffen van de huurbescherming ten gunste van een maximale huurhoogte voor de verhuurder. Inclusief een nieuwe dynamiek op de woningmarkt.

“In gebieden waar de woningnood groot is maken particuliere verhuurders in 74% van de gevallen gebruik van een tijdelijk huurcontract” (Uit: Evaluatie rapport Wet Doorstroming Huurmarkt, aan de 2e Kamer 27-05-2021). In Amsterdam zal dit percentage nog hoger liggen.

Waarbij opgemerkt moet worden dat bij institutionele beleggers, in tegenstelling tot particuliere verhuurders, vaste huurcontracten wel de norm zijn gebleven.

De verschuiving naar tijdelijke verhuur is een van de hoofdoorzaken dat Amsterdam toegankelijk is gebleven voor nieuwkomers.

De nieuwbouw van de laatste jaren in Amsterdam bestaat voornamelijk uit tijdelijke verhuur-woningen (met name door particulieren maar ook door woningcorporaties; zowel sociaal als ‘vrije’ huur). Daarnaast worden, onder de officiele hotel-nieuwbouw categorie, short stay woningen gebouwd; deze komen ook beschikbaar voor nieuwkomers.

En ook in de bestaande woningvoorraad wordt, zeker in de particuliere sector, sinds 1 juli 2016 voornamelijk met tijdelijke verhuurcontracten gewerkt. Waardoor ook deze woonruimte ter beschikking kan komen van nieuwkomers.

Ten koste van de tijdelijke huurders die moeten vertrekken.

Voor particuliere verhuurders biedt dit de mogelijkheid de huurhoogte elke twee jaar te verhogen. Toen in 2020-2021 de “markthuur” daalde, vanwege het vertrek van goed verdienende buitenlanders a.g.v. het corona virus, zagen we in de duurste categorie meteen leegstand ontstaan. Het verdienmodel van de almaar stijgende huren werkte even niet meer.

Het waren allereerst de voorstanders van de ‘vrije markt’-werking in de woningmarkt die de huurbescherming wilden vervangen door tijdelijke huur. Hun streven naar winst en rendement over elk schaars goed, ook al betreft dat de meest fundamentele behoefte van een mens, kreeg op deze manier vorm.

Einde Tijdelijke Verhuur in de particuliere huursector?

Op 5 september 2022 dienden PvdA en CU een initiatiefwetsvoorstel in, waarmee ze een einde willen maken aan tijdelijke huurcontracten in de vrije huursector. Als hoofdargument noemen de partijen het prijsopdrijvend effect van Tijdelijke Verhuur. De woononzekerheid en bijbehorende stress onder huurders voeren ze ook aan als reden. Voorjaar 2023 willen ze het wetsvoorstel aan de Tweede en Eerste Kamer voorleggen.

Tijdelijke jongerencontracten

Maar ook vanuit de hoek van de woningcorporaties is een jarenlange lobby gevoerd om van de vaste huurcontracten af te komen. De Amsterdamse woningcorporaties Stadgenoot en De Key zagen het als de bekroning van hun inzet toen in 2015 de wet werd aangenomen die Tijdelijke Verhuur op grote schaal mogelijk maakte (noot 1). Hun argumentatie:

Door tijdelijke verhuur moeten mensen na een aantal jaren hun woning weer uit en maken zo plaats voor nieuwkomers. Dat plaats maken voor nieuwkomers is heel sociaal en solidair: zo geef je ook anderen een kans.
Door de snellere doorstroming komen er meer woningen voor jongeren ter beschikking. (zie noot 2 Evaluatie RIGO)
Na een aantal jaren op een tijdelijke woning moet je zo ‘gegroeid’ zijn, carriere gemaakt hebben, dat je in staat bent om op de vrije markt een woning te kunnen huren of kopen. Als je dat dan niet kunt heb je je kansen verspeelt en hoor je niet in de zo gewilde stad thuis.

Het spreekt voor zichzelf dat de voorstanders van een ‘vrije woningmarkt’ zich ook van dit soort ‘sociale’ argumentatie bedienen.

De nieuwe wet stond echter geen tijdelijke verhuur door woningcorporaties van gewone sociale huurwoningen toe. Waarop De Key besloot om alleen nog woningen voor jongeren te willen bouwen en beheren en zich terug te trekken uit de ‘gewone’ sociale verhuur. Dit besluit wordt tot vandaag de dag aangevochten.

De woononzekerheid heeft grote gevolgen voor zowel de gemoedsrust van betrokkenen als voor de inzet voor en betrokkenheid bij de stad. Maar of die door de tijdelijkheid juist groter of juist kleiner wordt is een te onderzoeken vraag, die wij bij het onderdeel ‘sociaal’ verder zullen oppakken.

Want zorgt de tijdelijkheid ervoor dat men zich veel minder met Amsterdam verbindt en de relaties met het land van herkomst laat domineren? Dus dat Amsterdam nooit een ‘thuis’ wordt. Of dwingt de tijdelijkheid mensen er juist toe om er alles uit te halen wat erin zit?

‘Sociaal’ duurzaam is het zeker niet; de sociale contacten, het sociale netwerk, de kennis en ervaring gaat bij vertrek voor de stad verloren. Het sociale weefsel van de stad wordt er zwakker door. En daarmee de basis voor niet alleen veel sociale activiteiten (van sport tot religie, van cultuur tot politiek) maar ook voor bijvoorbeeld economische initiatieven.

Om dit enigszins te ondervangen blijft de inschrijfduur voor een sociale huurwoning (bij Woningnet) bij tijdelijke verhuur behouden. Daarnaast krijgen mensen die 8 jaar in een stadsdeel hebben gewoond, dus met name de jeugd uit het stadsdeel, sinds 1-1-2022 extra punten voor de toewijzing van sociale huurwoningen.

Noot 1

Tijdens het afscheid van Gerard Anderiesen als directeur-bestuurder van de woningcorporatie Stadgenoot op 4 oktober 2016 werd hij door zowel burgemeester van der Laan als de andere corporatie directeuren geprezen voor zijn inzet om tijdelijke verhuur mogelijk te maken. Tegelijkertijd vroegen de sprekers zich af hoe het kwam dat er toch zo weinig maatschappelijke steun voor de woningcorporaties en de PvdA meer was.

Noot 2

Zie Evaluatie Jongerencontracten Amsterdam door RIGO 2022; samenvatting hier onder.

Over de woonlocatie van vertrekkers uit de tijdelijke verhuur in de particuliere sector zijn mij geen gegevens bekend. Dus of zij verhuizen binnen Amsterdam of de stad verlaten. Omdat in Amsterdam een volgende ‘vrije’, tijdelijke, particuliere huurwoning vaak het enige alternatief is, ga ik ervan uit dat de meesten na 1 of 2 tijdelijke huurcontracten de stad verlaten. Moet nader onderzocht worden.

2. 7 soorten Tijdelijk Wonen.

HUURCONTRACT VOOR BEPAALDE TIJD
JONGERENCONTRACT
CAMPUS CONTRACT
TIJDELIJKE VERHUUR OP GROND VAN DE LEEGSTANDSWET
BRUIKLEEN OVEREENKOMST
TUSSEN HUUR
SHORT STAY

Ad 1. HUURCONTRACT VOOR BEPAALDE TIJD

Sinds 1 juli 2016 mogen alle huurwoningen tijdelijk verhuurd worden.

Zelfstandige woningen voor een termijn van maximaal 2 jaar.

Onzelfstandige woningen (kamers) voor maximaal 5 jaar.

Zomer 2021 wilde de 2e Kamer, op initiatief van de VVD, de termijn voor zelfstandige woningen verlengen tot 3 jaar, maar dat werd door de 1e kamer geblokkeerd.

Na afloop van de termijn mag het contract niet verlengd worden met nog eens een tijdelijk termijn. Verlenging leidt tot een contract voor onbepaalde tijd.

Woningcorporaties mogen, buiten enkele uitzonderingen, geen huurcontract voor bepaalde tijd afsluiten voor sociale huurwoningen. Wel mogen zij tijdelijk verhuren aan specifieke groepen (studenten, jongeren, “werkenden, die tijdelijk in een andere plaats werk hebben”, ea) en mogen zij met alle andere soorten tijdelijke huurcontracten werken.

Op 5 september 2022 dienden PvdA en CU een initiatiefwetsvoorstel in om tijdelijke verhuur in de particuliere sector te beeindigen. Zij verwachten dit wetsvoorstel voorjaar 2022 aan het parlement voor te leggen

Ad 2. JONGERENCONTRACT

Met de nieuwe wet is per 1 juli 2016 een speciaal jongerencontract ingevoerd. Bedoelt voor jongeren van 18 t/m 27 jaar.

(Met name voor sociale huurwoningen van woningcorporaties; ook toepasbaar op sociale huurwoningen van particulieren? Nader onderzoeken)

Voor een maximumtermijn van 5 jaar, met eventueel nog met 2 jaar te verlengen.

Theoretisch kun je op je 27ste op grond van een jongerencontract gaan huren en dan nog 5 jaar, dus tot je 33ste in deze woning blijven zitten.

De opbouw van je inschrijfduur voor een permanente sociale huurwoning blijft.

Geldt voor zowel zelfstandige als voor onzelfstandige woonruimte.

Voor zelfstandige woonruimte is huurtoeslag mogelijk.

De maximum huurprijs wordt door het huurpuntenstelsel (woning waarderingsstelsel) geregeld.

Dit type contract is uitwisselbaar met een huurcontract voor studenten en promovendi (zie aldaar).

Ad 3. CAMPUS CONTRACT

Het aloude campus contract is nog steeds van kracht. Voor studenten van de universiteit en het hoger beroepsonderwijs, de hogescholen.

Het nummer op je collegekaart geldt als toegangsbewijs.

Je kunt blijven wonen tot uiterlijk een half jaar na het stoppen van de studie.

Sinds 1 juli 2016 kunnen ook promovendi gebruik maken van een campus contract.

Geldt voor zowel zelfstandige als voor onzelfstandige woonruimte.

Voor zelfstandige woonruimte is huurtoeslag mogelijk.

De maximum huurprijs wordt door het huurpuntenstelsel (woning waarderingsstelsel) geregeld.

Dit type contract is uitwisselbaar met een huurcontract voor jongeren (zie aldaar).

Ad 4. TIJDELIJKE VERHUUR OP GROND VAN DE LEEGSTANDSWET

Voor tijdelijke verhuur op grond van de leegstandwet heeft de verhuurder een vergunning nodig van de gemeente.

Deze tijdelijke verhuur is maximaal 2 jaar in afwachting van sloop of renovatie; te verlengen tot maximaal 7 jaar.

Bij tijdelijke verhuur in afwachting van verkoop is de maximumtermijn 5 jaar; maximum 10 jaar bij een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan (bijvoorbeeld wonen in een school).

In principe is er huurprijsbescherming. Dat wil zeggen dat het huurpuntenstelsel van kracht is. De huurhoogte wordt vermeld in de vergunning van de gemeente.

Alleen bij tijdelijke verhuur door particulieren in afwachting van verkoop geldt de huurprijs bescherming niet.

Door leegstaande woningen te melden bij de gemeente op grond van de leegstandswet (om opgenomen te worden in het ‘leegstandsregister) wordt de leegstand officieel beschermd tegen kraken.

Nadat een woning van Blackstone op 4 juni 2021 in De Pijp werd gekraakt (en meteen door de politie werd ontruimd) meldde Blackstone al haar 330 leegstaande woningen bij de gemeente aan voor het ‘leegstandsregister’ (AT5 28-08-21). De woningen stonden volgens Blackstone leeg in afwachting van onderhoud (NH Nieuws 30-08-21).

Blackstone blijkt niet van plan de woningen tijdelijke te verhuren op grond van de Leegstandswet, want de meeste woningen stonden begin 2022 nog leeg.

Na renovatie zullen ze voor de maximale ‘markthuur’ verhuurd gaan worden.

Ad 5. BRUIKLEENOVEREENKOMST (ook wel: anti-kraak, leegstandsbeheer)

Hierbij is geen sprake van huur en verhuur, dus ook niet van tijdelijke verhuur.

De ruimte wordt “om niet” in gebruik gegeven.

Er is dus wel sprake van tijdelijk wonen.

Er zijn zo’n 30 anti-kraakbureaus/ leegstandsbeheerders in Nederland; de meesten zijn ook actief in Amsterdam: Zwerfkei, VPS, Alvast, Adhoc, Villex, HOD, Bewaakt & Bewoond, Gapph.

De non-profit/ sociale leegstandbeheerder LOLA (Leegstands Oplossers Amsterdam) geeft voornamelijk werkruimte en culturele ruimten in bruikleen.

Het gaat om grote aantallen leegstaande kantoren, scholen, woningen, bedrijven, hallen, etc. Door er een of enkele ‘kraakwachten’, gebruikers, bruikleners in te zetten wordt het pand tegen kraken beschermd. De meeste anti-kraakbureaus laten het pand grotendeels leeg staan, sommigen laten het intensiever gebruiken.

De gebruiker betaalt alleen voor gas, water en elektra plus een kleine vergoeding voor het beheer. Zodra je meer betaalt is er sprake van huur en heb je dus rechten.

De gebruiker heeft vrijwel geen rechten; meestal geldt een opzegtermijn van 3 weken.

Sommige leegstandsbeheerders/ anti-kraakbureaus proberen hun ‘gebruikers’ die uit hun ruimte moeten zoveel mogelijk in een volgend pand te plaatsen. Vooral de grote leegstandsbeheerders/ anti-kraakbureaus zijn hiertoe in staat.

Ad 6. TUSSEN HUUR

Een eigenaar of huurder die tijdelijk geen gebruik maakt van de woning mag deze tijdelijk verhuren.

In de overeenkomst moet de termijn en de huurhoogte vermeld worden.

In Amsterdam geldt voor sociale huurwoningen waarvan de huurder langer dan 3 maanden weg is een regeling voor huisbewaarderschap. In de overeenkomst hiervoor staat de periode (maximaal 2 jaar), vergoeding en de toestemming van verhuurder en gemeente.

(zie verder de site Gemeente Amsterdam).

Het huurpuntenstelsel is niet van toepassing (wel moet de huur ‘redelijk en billijk’ zijn) en huurtoeslag is niet mogelijk.

Ad 7. SHORT STAY

Van de gemeentesite Amsterdam.nl op 21-02-2022:

Short stay is het tijdelijk wonen in een zelfstandige woning voor een periode van minimaal 7 nachten en maximaal 6 maanden.

Het Amsterdamse short stay beleid is erop gericht om voldoende woningen te bieden aan (voornamelijk buitenlandse) werknemers. Hiermee houden we Amsterdam aantrekkelijk als vestigingslocatie voor bedrijven.

Short stay is bedoeld voor tijdelijk verblijf van expats en internationals die tijdelijk voor werk naar Amsterdam komen. Short stay is uitdrukkelijk niet bedoeld voor het onderbrengen van toeristen.

Voor de overnachtingen in een shortstay-appartement moet toeristenbelasting worden betaald.

In de bestaande woningbouw kan short stay alleen worden uitgevoerd als daar een tijdelijke woningonttrekking op basis van de Huisvestingswet voor is afgegeven. Sinds 14 januari 2014 worden geen nieuwe vergunningen voor short stay in de bestaande woningbouw meer afgegeven.

Tot zover de site van de gemeente Amsterdam.

In de bestaande woningvoorraad is dus geen short stay meer mogelijk. In de nieuwbouw wordt nog wel toestemming gegeven, ondanks het feit dat er officieel een hotelstop geldt, zo bleek recent bij het Bajeskwartier.

In short stay huurcontracten wordt huurbescherming meestal uitgesloten, wat niet wil zeggen dat de huurder geen huurrechten heeft. Short stay studio’s/ appartementen/ units worden gemeubileerd verhuurd, met pakket service die verder gaat dan bij gewone woonruimteverhuur en er is geen sprake van huurprijsbescherming.

Meestal wordt er (juridisch) een huurcontract dat 'naar zijn aard van korte duur is' aan ten grondslag gelegd. Dezelfde (juridische) constructie waarmee ook in vakantiewoningen en tuinhuisjes tijdelijk gewoond mag worden. Er is dus geen sprake van huur(prijs)bescherming.

Van de site van de Woonbond op 21-02-2022: Short stay wordt bijvoorbeeld toegepast om aan (buitenlandse) studenten een modern en compleet ingerichte woonruimte te verhuren voor een periode van gemiddeld een half jaar tot een jaar. Dat kan in verband met een kortdurend studie- of onderzoeksprogramma, een uitwisseling van studenten en dergelijke, waarbij deze studenten in diezelfde woonruimte meestal direct door een volgende lichting worden opgevolgd. De zogenoemde 'studentenhotels' baseren de verhuur van kamers vaak op short stay.

In Amsterdam o.a.

Student Hotel met vestigingen op:

Wibautstraat 129 met 571 kamers

Jan van Galenstraat 335 met 487 kamers

Student Experience met vestigingen (sinds 2020) op:

NDSM met 403 kamers (gemiddeld 24 m2)

Amstelkwartier (Johan Muyskensweg) met 520 kamers (gemiddeld 21 m2)

Zuidas (voorheen Ravel) met 800 studio’s (gemiddeld 21 m2)

Houthavens (Minervahaven) met 600 units

Hotel Jansen met vestigingen op:

Valschermkade (Schinkelhaven): 143 short stay kamers

(999 euro/maand all-in) en 23 hotelkamers

Bajeskwartier (oplevering eind 2022 gepland): 200 short stay kamers/ student rooms

Totaal bijna 4000 kamers, vrijwel alle van recente datum. Met een relatief korte verblijfsduur en daarmee van groot belang voor de toegankelijkheid van Amsterdam voor nieuwkomers.

3. Samenvatting

Evaluatie Jongerencontracten Amsterdam Onderzoek naar de werking en beleving.

door het RIGO, dd. 30 maart 2022

in opdracht van de Gemeente Amsterdam, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) en Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH)

De doorstroming komt nog niet op gang.
Terwijl de jongerencontracten in principe voor 5 jaar gelden en de regeling 5 jaar geleden is ingegaan, woont nog ruim twee op de drie (68%) jongeren op hetzelfde adres.

Met 2 jaar verlengen?
De wet biedt de mogelijkheid om na 5 jaar nog 2 jaar extra te geven. Enkele corporaties doen dat ook.

Anders dan de vooronderstelling bij de invoering van jongerencontracten maken de meeste jongeren (vooralsnog) geen snelle inkomensgroei door

Aanbod voor jongeren is niet groter geworden
Het aandeel woningen dat corporaties aan jongeren verhuren is door de invoering van de jongerencontracten niet vergroot.

Het zijn vooral ‘oudere jongeren’ (23-27 jaar) die een woning met jongerencontract betrekken. Dit komt vooral door toewijzing op grond van inschrijfduur en op grond van directe bemiddeling, waarbij vaardigheden een rol spelen.

De helft van de bewoners met een jongerencontract (op 1-1-2021) was een ‘oorspronkelijke’ Amsterdammer, d.w.z. woonde 10 jaar geleden al in Amsterdam)
Daarmee zijn de jongerencontracten van relatief groot belang voor ‘oorspronkelijke’ Amsterdamse jongeren, want de meerderheid (61%) van de Amsterdamse jongeren (18-27 jaar) is nieuwkomer, d.w.z. woont korter dan 10 jaar in de stad.

In 2020 was 27% van de nieuwe verhuringen door woningcorporaties met een jongerencontract (2000 van de 7600 zelfstandige sociale huurwoningen).
(Mijn commentaar: Anders dan het bestaande beeld verhuren corporaties dus wel degelijk een flink deel van hun vrijkomende woningen aan jongeren. Maar jongeren die recent in Amsterdam zijn gekomen komen hier weinig terecht; zij komen vooral op de particuliere huurwoningen en studentenwoningen.)

Potentieel meer aanbod voor jongeren
Wanneer de doorstroming van jongeren groter wordt dan voor de invoering van de jongerencontracten dan wordt het aanbod voor jongeren groter. Voor invoering stroomden jongeren na 7,6 jaar door, nu zou dat naar gemiddeld 4 jaar kunnen zakken. Waarmee dan het aanbod min of meer zou verdubbelen.
Vooralsnog is dit niet aan de orde, omdat de termijn van het merendeel van de jongerencontracten nog niet is afgelopen; zal in 2022 voor het eerst aan de orde zijn.
(Mijn commentaar: Wanneer de termijn van de jongerencontracten tot 7 jaar wordt verlengd zal de gemiddelde woonduur langer en het aanbod dus minder worden.)

Waarheen na vertrek?
Van degenen die uit een woning met jongerencontract zijn vertrokken is 67% in Amsterdam gebleven; 33% is dus uit de stad vertrokken.
Van de vertrekkers is 14% weer bij de ouders gaan wonen.
Van de vertrekkers is 8% in het buitenland gaan wonen.

Wethouder Dantzig: “geef jongeren 2 jaar extra”

Bij de bespreking van het RIGO-rapport in de raadscommissie op 31 augustus 2022 deed wethouder Dantzig een oproep aan de corporaties om jongeren die het niet lukt na 5 jaar een andere woning te vinden (de meerderheid volgens het rapport) standaard nog 2 jaar extra te geven.

KOOPSECTOR ALS ‘OPVANG’ VAN NIEUWKOMERS

Komt in apart hoofdstuk

Amsterdam, 22 februari 2022; update 14 juni 2023