Woonduur | My Site

Woonduur in Amsterdam

Onder jongeren sterk afgenomen

Naar leeftijd, nationaliteit en wijk

Op verzoek van ons onderzoek Amsterdam Sorteermachine heeft de afdeling Onderzoek & Statistiek van de Gemeente Amsterdam een groot aantal cijfers over de woonduur in Amsterdam uitgedraaid.

In de standaard rapportages van O+S wordt alleen de woonduur op een adres bijgehouden. Wij bedanken O+S voor het maken van deze cijfers.

De bewerking van deze cijfers wordt hieronder weergegeven.

Conclusies

De algehele indruk is: mensen wonen steeds korter in Amsterdam

Dat blijkt voor jongeren die zich in Amsterdam vestigen te kloppen. In de groep 18-27 jaar is de gemiddelde woonduur tussen 2000 en

2022 gehalveerd

Drie nader te onderzoeken oorzaken:

De toename van het aantal studenten en dan speciaal het aantal buitenlandse studenten. Zie voor de aantallen elders op deze site. Na een master van 2 jaar of een bachelor van 3 jaar vertrekt men meestal weer uit de stad.
De groei van de particuliere huursector van 22,5% in 2011 naar 30,5 in 2021. Deze sector beslaat meer dan de helft van de recent betrokken woningen in de laatste 2 jaar, nl. 55%. In deze sector wordt op grote schaal met tijdelijke huurcontracten van 2 jaar gewerkt: 42 procent van de recent verhuisden in de particuliere huursector heeft zo’n tijdelijk huurcontract. (Alle gegevens uit de WiA 2021).
De groei van het aantal buitenlanders dat hier tijdelijk komt werken. Mensen van buiten de EU krijgen over het algemeen een verblijfsvergunning voor de periode van het arbeidscontract en moeten daarna weg; een deel van de EU-burgers werkt tijdelijk in de bouw, ICT, distributie en enkele andere sectoren, en vertrekt weer snel.

Een heel bijzondere situatie betreft de grootste groep buitenlandse nieuwkomers, nl. de mensen uit India. Een flink deel daarvan werkt voor ICT-bedrijven en multinationals en mag zich bij aankomst inschrijven bij het bedrijf, vaak aan de Zuidas. Binnen enkele maanden verhuizen zij naar een vast woonadres, meestal in Amstelveen of elders buiten Amsterdam

Makelaars geven aan dat zij voor 70-80% voor Engelstalige klanten werken (o.a Michele de la Haye in Het Parool 29 oktober 2021) en dat deze expats of internationals vaak al binnen 4-5 jaar weer vertrekken. Maar dit lijkt geen belangrijke oorzaak van de kortere woonduur in Amsterdam te zijn want in de koopsector zien we dat de gemiddelde woonduur aanzienlijk langer is dan in de andere sectoren.

1. Ontwikkeling woonduur naar leeftijd

(Bron: O+S voorjaar 2022)

Het is logisch dat naarmate men jonger is, men korter in Amsterdam heeft gewoond. En dat, naarmate men ouder is, men langer in Amsterdam woont. Immers, het betreft hier cijfers over mensen die zich in Amsterdam hebben gevestigd.

In de periode 2000 – 2022 is de woonduur van nieuwe Amsterdammers tot 35 jaar enorm gedaald. En hoe jonger, hoe korter men in Amsterdam woont.

Kennelijk kan of wil men steeds korter in Amsterdam wonen.

Bekijken we de cijfers gedetailleerd van zien we per leeftijdsgroep het volgende beeld:

18-22 jaar

Gemiddelde woonduur in Amsterdam meer dan gehalveerd. Van 5,3 in 2000 via 5,6 in 2002 naar 2,5 per 2022.

Snelle daling woonduur na 2015? Als gevolg van de introductie van tijdelijk wonen in de huursector en de enorme toename van het aantal vestigers vanuit het buitenland?

Neen, blijkt cijfermatig niet. Woonduur laatste jaren juist stabiel rond 2,8; per 1-1-2022 wel fors omlaag naar 2,5

Hoofdoorzaak zal de toename van het aantal studenten en dan met name buitenlandse studenten zijn (zie hoofdstuk over buitenlandse studenten) en de toename van korte opleidingen zoals een bachelor van een semester en masters van een half jaar.

23-27 jaar

Gemiddelde woonduur in Amsterdam bijna gehalveerd: van 5,1 on 2000 via 5,2 in 2002-2003 naar 2,8 per 2022.

Geen sprake van een versnelling in de afname van de woonduur na 2015.

Een van de hoofdoorzaken hiervan zal het aflopen van jongerencontracten bij 27 jaar zijn. Tot 27 jaar zien we meer mensen zich in de stad vestigen dan dat zij de stad verlaten. Boven de 27 jaar stokt de instroom sterk en neemt de uitstroom verder toe. Met andere woorden: boven de 27 jaar is de uitstroom ineens veel groter dan de instroom (zie algemene inleiding demografie)

28-34 jaar

Flink afgenomen: van 7,3 naar 4,9

35-44 jaar

Afgenomen: van 12,3 in 2000 naar 13 in 2008 naar 10,1 nu.

45-54 jaar

Al meer dan 20 jaar vrij stabiel: van 18,9 in 2000 via 19,9 in 2008 naar 19 nu.

55-64 jaar

Licht toegenomen: van 25,4 in 2000 naar 26,7 nu

65+

Licht afgenomen: van 41 naar 37,1

2. Ontwikkeling woonduur naar nationaliteit

Gemiddelde woonduur in Amsterdam naar nationaliteit, 2000-2022

Inwoners 18 jaar en ouder, exclusief in Amsterdam geboren inwoners

Verantwoording nationaliteiten:

Dit zijn de nationaliteiten waarvan de laatste jaren zich de grootste groepen nieuwkomers in Amsterdam hebben gevestigd.

Vooronderstellingen

De afname van de gemiddelde woonduur zal zich ook bij nieuwkomers naar nationaliteit laten zien. Waarbij dit per nationaliteit veel zal verschillen, oa. vanwege de verblijfsstatus en de achtergrond van vestiging (werk, studie of anders)

Omdat niet-EU burgers veelal slechts een tijdelijke vestigingsvergunning krijgen, is de vooronderstelling dat de woonduur van niet-EU burgers (aanzienlijk) korter is dan van EU-burgers.

Expats van buiten de EU, met name uit India en de USA (de afgelopen jaren waren deze 2 landen vaak nummer 1 en 2 qua aantallen instromers), zullen vaak ‘expats’ en ondernemers zijn die hier speciaal vanwege werk in de IT, Fintech, e.d. een aantal jaren verblijven.

Uit China zullen met name studenten afkomstig zijn; zij zullen nog korter dan de expats uit India en de USA in Amsterdam verblijven, is de vooronderstelling.

Brazilianen en Polen zullen met name voor lager betaald werk hier zijn en kunnen zich, mn vanwege hun lage inkomen, moeilijk blijvend in Amsterdam vestigen.

Nederlandse vestigers zullen zich, in ieder geval tot voor kort, het makkelijkst hier blijvend vestigen; hun gemiddelde verblijfsduur zal daarom het hoogst zijn.

De vraag is wat de invloed is van de vastgelopen woningmarkt van Amsterdam. Nu de mogelijkheid om in Amsterdam permanent te blijven wonen steeds meer afhankelijk is van een (zeer) hoog inkomen is de vraag hoe dit per nationaliteit uitpakt.

Waarbij het verschil tussen willen en kunnen van groot belang is. Een deel van de buitenlandse vestigers zal qua inkomen een huis in Amsterdam kunnen kopen, maar zal er de voorkeur aan geven om na enkele jaren weer uit Amsterdam te vertrekken.

De cijfers per nationaliteit nader bekeken:

Niet-EU

Amerikanen: kort, maar vrij stabiel. Van 5,2 in 2000 via 6,3 in 2007 naar 4,5 in 2020 naar 4,9 nu. Laatste 5 jaar licht stijgend.

Brazilianen: nog korter, maar vrij stabiel. Van 3,3 in 2000 van 4,2 in 2013-2015 naar 3,1 in 2019-2020 naar 3,6 nu.

Chinezen: kort, flink afgenomen. Van 5,7 naar 3,4. Waarschijnlijk door de groei van het aantal Chinese studenten, vaak master studenten (Masters van een half jaar en 2 jaar).

Indiërs: kortste woonduur; gehalveerd. Van 4,2 in 2000 via 5,5 in 2004 naar 2,1 nu. Indiers komen vooral naar Amsterdam voor werk in de IT; tussen de gemeente Amsterdam en de werkgevers op de Zuidas is afgesproken dat deze IT-specialisten zich bij aankomst in Amsterdam tijdelijk mogen inschrijven op het werkadres. Veel van hen zullen vervolgens woonruimte vinden buiten Amsterdam, met name in Amstelveen, waardoor hun woonduur in Amsterdam extreem kort is.

De gemiddelde woonduur van 2,1 jaar is de kortste; omdat Indiërs de afgelopen jaren tot de grootste instroomgroep van Amsterdam behoorde, is de vraag wat het effect hiervan is. Het lijkt logisch dat dit grote effecten heeft, zowel op de woonomgeving waar zij tijdelijk wonen, als voor de bedrijven waar zij werken en voor hun sociale leven.

Russisch (incl. vml. Sovjet staten): heel kort en iets toegenomen. Van 2,1 in 2000 via 3,2 in 2010 naar 2,8 nu. Met name voor korte aanwezigheid in het kader van internationaal bedrijfsleven? Door de Oekraine oorlog nu waarschijnlijk een toename van verblijfsduur.

Britten:

Na 2000 eerst toename van verblijfsduur (van 6,7 in 2000 naar 8,5 in 2008) vervolgens daling naar 6,3 nu.

Van ouds een grote groep in Amsterdam, altijd rond de 1% van de bevolking. Nu Groot Brittanie sinds 2020 buiten de EU valt zullen Britten die hier al wonen hier waarschijnlijk langer blijven wonen en zullen Britse nieuwkomers waarschijnlijk korter blijven.

Duitsers:

Wat afgenomen. Van 8,4 in 2000 via 8,5 in 2007 naar 6,9 nu

Fransen:

Wat afgenomen. Van 6,2 in 2000 via 7,3 in 2007 naar 4,9 nu

Italianen:

Was vrij lang en is heel sterk afgenomen, meer dan gehalveerd. Van 12 jaar in 2000 naar 5,2 nu. Van oorsprong grote groep Italianen die als ‘gastarbeider’ in de jaren 60 naar Nederland kwam. Snelle % afname nu door grote toename van het aantal Italiaanse studenten?

Polen:

Kort en iets toegenomen. Van 3,3 in 2000 tot 4,5 nu.

Vele Polen werken in de bouw, haven en industrie en gaan met grote regelmaat terug naar Polen. Zij verblijven korter dan 4 maanden aaneengesloten in Amsterdam. Mede daardoor kunnen zij zich niet inschrijven in het ‘bevolkingsregister’ en komen wij hen dus niet tegen in de cijfers.

Spanjaarden:

Was lang (langste woonduur van alle ‘andere’ nationaliteiten) en sterk afgenomen; meer dan gehalveerd. Van 14,1 in 2000 naar 5,7 nu. Van oorsprong grote groep Spanjaarden die als ‘gastarbeider’ in de jaren 60 naar Nederland kwam. Snelle % afname nu door grote toename van het aantal Spaanse studenten?

Nederlanders:

Langste woonduur en is toegenomen. Van 16,2 naar 19 in 2022. Doordat de nieuwkomers uit Nederland uit voorgaande periodes voor een groot deel hier zijn blijven wonen?

Conclusies algemeen

EU burgers hebben gemiddeld een langere woonduur in Amsterdam dan niet-EU burgers.

Van alle nationaliteiten is de woonduur van Brazilianen, Polen en Russen over de laatste 20 jaar iets toegenomen. Van de overige nationaliteiten is de gemiddelde woonduur van vestigers afgenomen, behalve van Nederlanders, die is de afgelopen 20 jaar, waarvan ook de laatste 5 jaar, flink gestegen.

De stelling dat rijke buitenlanders de Nederlanders de laatste jaren uit Amsterdam verdringen, omdat zij door hun grote belastingvoordelen meer kunnen bieden voor een woning, lijkt dus – wanneer we naar de woonduur kijken - niet op te gaan. Dat bleek ook al in de corona jaren 2020 en 2021 toen de instroom van expats bijna wegviel terwijl de woningprijzen enorm bleven stijgen.

3. Ontwikkeling woonduur naar wijk

Gemiddelde woonduur in Amsterdam per wijk, 2000 – 2022

Inwoners 18 jaar en ouder, exclusief in Amsterdam geboren inwoners

Amsterdam kent een indeling in 99 wijken

Wij bekijken de ontwikkeling van de woonduur van ‘vestigers’ per wijk in de periode 2000 – 2022 (1 januari), waarbij we de opvallende cijfers (afname of toename van meer en een enkel procent) weergeven.

Daarnaast bekijken we de wijken waar sinds 2015 een opmerkelijke toename of afname van de woonduur opvalt.

De gemiddelde woonduur is tussen 2000 en 2022 flink afgenomen. Er zullen dus veel meer wijken een afname van de woonduur laten zien dan wijken waar de woonduur is gestegen. Wanneer de woonduur van vestigers (“import”) is gestegen kunnen we spreken van stabiele wijken; bij afname van de woonduur kunnen we spreken van dynamische wijken.

Tabel van overzicht van wijken waar de woonduur van vestigers ("import") is toegenomen.

Woonduur neemt toe omdat "import" minder vertrekt / meer blijft, en/of er weinig nieuwe "import" binnenkomt.

Tabel van wijken waar de woonduur van vestigers groot is afgenomen.

“Import” vertrekt meer / blijft minder, en/of veel nieuwe “import”.

Kortste woonduur 1-1-2022 (alleen woonbuurten)

Opmerkingen:

Voor wijken met weinig inwoners, zoals met name bedrijfsterreinen (Sloterdijk tot voor kort, Amstel III tot voor kort, Houthavens tot voor kort, Lutkemeer, Westelijk Havengebied) hebben deze woonduur cijfers weinig betekenis.
Wijken met veel nieuwbouw de laatste 7 jaar (2015-2022) zullen een daling in woonduur laten zien:
Elzenhagen
Zuidas
Buitenveldert
Westlandgracht
Zeeburgereiland
Slotervaart Zuid (Lelylaan, Vlaardingenlaan, buurten ten zuiden August Allebeplein, Wilhelminaplein)

Buiksloterham: zien we in de cijfers niet terug = wijk Noordelijke IJ-oevers West
NDSM: zien we in de cijfers niet terug = wijk Noordelijke IJ-oevers West
Zuidoost als ‘opvang wijk; als klassieke “Arrival City” (zie het gelijknamige boek van Doug Sanders uit 2010) waar de nieuwkomers hun eerste plek in de stad vinden, bestaat niet meer; zie de toegenomen en lange woonduur in Bijlmer Centrum, Bijlmer Oost en Gein.
We komen hier nog op terug, wanneer we het aantal vestigers per wijk in de afgelopen jaren op een rij zetten. En zo de Arrival City wijken van nu hopen te vinden.

4. Gemiddelde woonduur van alle vestigers en van alle Amsterdammers

Gemiddelde woonduur in Amsterdam, 2000-2022

Inwoners 18 jaar en ouder, exclusief in Amsterdam geboren inwoners

Gemiddelde woonduur van vestigers gestegen

Zeer verrassend: de gemiddelde woonduur van vestigers is tussen 2000 en 2022 gestegen

De gemiddelde woonduur in Amsterdam van de inwoners van 18 jaar en ouder, exclusief in Amsterdam geboren inwoners is tussen 2000 en 2022 gestegen van 14,9 jaar naar 15,3.

Waarbij het na 2008 wel wat is gedaald (van 15,8 naar 15,3 nu) en eigenlijk vanaf 2011 heel stabiel is.

Blijkbaar wordt de halvering van de woonduur van jonge vestigers (zie hoofdstuk 1 van dit verhaal) meer dan gecompenseerd met de toegenomen woonduur van de groep vestigers, die zich in het verleden hier hebben gevestigd en nu in de leeftijdsgroep 45 – 65 jaar zit.

Het idee dat de jonge instroom nu niet in de stad kan blijven omdat de oude instroom (de instroom van voorgaande decennia) hier langer blijft / niet meer weg gaat, lijkt dus te kloppen. Anders geformuleerd: degenen die als 18-25 jarige naar Amsterdam kwamen konden zich tot grofweg 20 jaar geleden hier blijvend vestigen. Sindsdien, dus na 2002 is dit steeds moeilijker geworden en na 2015 voor het grootste deel van de vestigers niet meer mogelijk.

En blijkbaar wordt de sterke afname van de woonduur van vestigers met een buitenlandse nationaliteit meer dan gecompenseerd door de toegenomen woonduur van mensen met een Nederlandse nationaliteit (van 16,2 in 2000 naar 19 jaar in 2022; zie de cijfers in hoofdstuk 2 van dit verhaal).

Het idee dat de buitenlandse instroom/ vestigers de Nederlandse instroom/ vestigers in Amsterdam verdringt gaat dus in zijn algemeenheid niet op. Hoe de huidige buitenlandse instroom van invloed is op de mogelijkheden van de Nederlandse instroom om zich blijvend in de stad te vestigen valt op basis van deze cijfers niet te zeggen.

Gemiddelde woonduur in Amsterdam, 2000-2022

Alle inwoners, ook inwoners jonger dan 18 jaar en in Amsterdam geboren inwoners

Gemiddelde woonduur oorspronkelijke Amsterdammers aanzienlijk afgenomen

De cijfers van de gemiddelde woonduur in Amsterdam van alle inwoners, inclusief de inwoners jonger dan 18 jaar en in Amsterdam geboren inwoners laten een daling zien. Van 20,4 jaar in 2000 vrij gelijkmatig naar 18 jaar nu.

Door de grote aantallen vestigers en vertrekkers ten opzichte van de omvang van de totale bevolking, is dit naar verwachting.

Omdat de woonduur van vestigers in dezelfde periode is toegenomen (zie direct hierboven) betekent dit dat de woonduur van de “oorspronkelijke” Amsterdammers, degenen die hier geboren zijn en degenen onder de 18 jaar, aanzienlijk afgenomen moet zijn.

Om hier van verdringing van oorspronkelijke Amsterdammers door vestigers te spreken is te kort door de bocht. Verdringing is in dit kader een moeilijk begrip, want het vooronderstelt dat men gedwongen weggaat, terwijl veel oorspronkelijke Amsterdammers die vertrokken dat helemaal niet zo ervaren.

Maar feit blijft dat de gemiddelde woonduur van vestigers is gestegen terwijl de gemiddelde woonduur van alle Amsterdammers is gedaald.

5. Woonduur naar woningsector

Bron WiMRA 2021

Uit bovenstaand figuur blijkt dat bijna de helft van de bewoners van een dure particuliere huurwoning in de MRA in 2021 er korter dan 2 jaar woonde. In Amsterdam zal dit waarschijnlijk nog hoger zijn.

In Amsterdam heeft in 2021 42 procent van de recent verhuisden in de particuliere huursector een tijdelijk huurcontract, aldus het onderzoek WiA 2021.

In de regio Amsterdam (MRA) groeide de private huursector van 8 procent in 2017 naar 12 procent in 2021. Deze groei zit uitsluitend in het hoge huursegment (> €1.053). Cijfers Amsterdam: rond de 15%

Van de nieuwkomers uit het buitenland komt in de MRA zelfs 75% op een private vrije sector woning terecht. De gemiddelde aanvangshuur in dit segment is gestegen naar 1403 euro per maand. (WiMRA 2021) Cijfers Amsterdam komen nog

Conclusies:

De introductie van tijdelijke huurcontracten in 2016 gecombineerd met de grote toename van de (dure) particuliere huursector, oa door het huurpuntenstelsel en Buy to Let, zijn 2 belangrijke oorzaken van de daling van de gemiddelde woonduur in Amsterdam, speciaal voor jonge nieuwkomers.
Doordat deze woningen snel leegkomen kan de stad elk jaar grote aantallen nieuwkomers huisvesten, wat voor een enorme dynamiek, op tal van terreinen, zorgt. De vraag is wat het karakter en de kwaliteit van deze dynamiek “van komen en gaan” is, zowel in positieve als in negatieve zin.
Nieuwkomers in de stad zijn vooral aangewezen op de particuliere huursector; daar is het aanbod het grootst. Vaak voor slechts 2 jaar en tegen een hoge huurprijs, maar men is “binnen’. Om vervolgens na 2 jaar weer plaats te moeten maken voor nieuwe nieuwkomers. Niet zo vreemd dus dat voor de nieuwkomers van 18-22 jaar de gemiddelde woonduur is gedaald tot 2,5 jaar in 2022 en voor die van 23-27 jaar niet veel hoger uitkomt. Zij zijn de grootste groep nieuwkomers en ook de grote groep vertrekkers. Voor hen is Amsterdam Sorteermachine de realiteit.
In het verleden waren het vooral wijken met veel sociale huurwoningen, zoals Zuidoost, die als Arrival City functioneerden. Nu zijn dat wijken met veel (dure) particuliere huurwoningen, zoals Zuid en delen van Nieuw West.