Jaap Draaisma
Lectoraat
Grootstedelijke Vraagstukken
De Amsterdamse woningmarkt, de cijfers
Overgenomen uit het rapport “Op zoek naar de sleutel; hoe behouden we sleutelberoepen voor de stad”, hoofdstuk 4.1: door Jaap Draaisma
Deze presentatie is grotendeels gebaseerd op het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) 2021 en het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) 2021.
Door de reeks voorgenomen maatregelen van het Rijk, de opgelopen inflatie en de snel gestegen hypotheekrente is de woningmarkt nu sterk in beweging en kan het zijn dat de situatie de komende tijd sterk verandert.
Hieronder laten we, naast de cijfers voor Amsterdam ook die van de Metropool Regio Amsterdam (MRA) zien. Onder de MRA vallen, naast Amsterdam: Diemen, Almere en Lelystad, ‘t Gooi, de Zaanstreek, Waterland, IJmond, Haarlem, Amstelland en de Haarlemmermeer.
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
De verschillende sectoren van de woningmarkt
Sociale huur corporaties
Alle zelfstandige woningen met een huur onder de €763 (kale) huurgrens (bedrag per 2022; per 1-1-2023 ligt deze grens op 808 euro/maand).
Sociale huur marktpartijen
Alle zelfstandige woningen met een huur onder de €808 (kale) huurgrens (bedrag per 2023). Dus ook de woningen van 20-24 m2 voor studenten en jongeren die de afgelopen jaren massaal gebouwd zijn door marktpartijen (zie elders op deze website). Huurders in deze kleine zelfstandige woningen komen in aanmerking voor huurtoeslag, op die manier kunnen zij de huur van rond de €700 (gebaseerd op de huurpunten) toch betalen.
De categorie kamerhuur staat apart vermeld. Deze wordt soms wel en soms niet bij de voorraad sociale huurwoningen geteld.
Middeldure huur corporaties en marktpartijen
Deze sector bestaat wettelijk (nog) niet, maar is gebaseerd op afspraken tussen de betreffende gemeente, woningcorporaties en particuliere verhuurders. De middeldure huursector betreft woningen met een huur tussen €763 en €1069 per maand (bedragen 2022). Het kabinet heeft een wetsvoorstel bij het parlement ingediend om deze middeldure huur, via aanpassingen van het huurpuntenstelsel, een wettelijke basis te geven.
Vrije sector huur
Officieel zijn dit alle huurwoningen boven de ‘liberalisatiegrens’; de huur-
grens op basis van het huurpuntenstelsel/ woningwaarderingsstel-
sel (WWS). In 20223 ligt deze grens op €808 per maand;
Koopwoningen
Goedkope koopwoningen (onder de €188.000 WOZ-waarde in 2020) komen in Amsterdamniet en in de MRA in geringe mate voor. Betaalbare koopwoningen, dat wil zeggen betaalbaar voor middeninkomens (tot ruim twee keer modaal, ongeveer €80.000 bruto in 2021) worden vaak vertaald naar woningen onder de grens voor het verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG-grens was €355.000 in 2022 en is €405.000 in 2023.
Ruw geschat vallen de koopwoningen uit het overzicht hierboven met een waarde tot €296.000 (WOZ 2020) hieronder. Zeker wanneer we het fenomeen van het overbieden hierin betrekken. Dit zou betekenen dat er in Amsterdam dus 14% van de koopwoningen voor middeninkomens bereikbaar is, en in de MRA 25%. Het grootste deel van de koopwoningen is zowel in Amsterdam als in de MRA alleen voor de hogere inkomens bereikbaar.
Het aanbod van koopwoningen in Amsterdam is vrij stabiel: in 2017 rond de 10.800 woningen; in 2021 rond de 11.500. De gemiddelde koopprijs in Amsterdam was in het 4e kwartaal van 2021 €657.000; in Noord-Holland was dit €549.000 (Makelaars in Amsterdam 2022).
​
​
Dynamiek op de Amsterdamse woningmarkt
Ondanks het algemene beeld dat de Amsterdamse woningmarkt op slot zit, vestigen zich elk jaar 70.000 tot 80.000 mensen in Amsterdam. In 2022 waren dit 88.000 mensen. Is de Amsterdamse woningmarkt dan toch nog toegankelijk?
Bij een min of meer gelijke omvang van de woningmarkt kan dit alleen wanneer er ook grote aantallen inwoners uit de stad vertrekken. Hoe zit die verhuisdynamiek in elkaar? Kunnen mensen zich in Amsterdam of de regio vestigen? En kunnen ze daar ook blijven?
Uit het onderzoek van OIS (2021), blijkt de verhuisdynamiek in de particuliere huursector veel hoger is dan in andere sectoren, en dat huurders in deze sector volgens OIS (2021) veel vaker een tijdelijk huurcontract hebben. Zo wordt daarover het volgende gesteld (OIS 2021, 3):
De verhuisdynamiek in Amsterdam is nog steeds relatief hoog, ondanks de lange wachttijden voor sociale huurwoningen en het beperkte aanbod in de koopsector. Dit is vooral toe te schrijven aan de grote verhuisdynamiek in de particuliere huursector. Meer dan de helft (55%) van de recente bewoningen vindt plaats in een particuliere huurwoning, terwijl het aandeel van deze sector in de woningvoorraad nog geen derde deel is. In de particuliere huursector wordt veel met tijdelijke huurcontracten gewerkt, dit mag wettelijk voor 2 jaar. 42 procent van de recent verhuisden in de particuliere huursector heeft zo’n tijdelijk huurcontract.
De prijs van het wonen: verschuiving naar het dure segment
Figuur 4.1 laat zien dat de dure huur en koop van de Amsterdamse woning-
markt in 10 jaar tijd meer dan verdubbeld is: van 18% naar 39%. Het betaalba-
re deel (voor lage en middeninkomens) is dus gedaald van 82% naar 61%.
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
Vrije Sector woningen
De corporatiewoningen in deze sector zijn bijna allemaal middeldure huurwoningen.
Het aandeel dure particuliere huurwoningen (huur boven de €1042) is tussen 2017
- 2021 in Amsterdam gestegen van 11% naar 19% van de totale woningvoorraad.
In de MRA steeg dit in dezelfde periode van 5% naar 9% (WiA 2021; WiMRA 2021).
​
​
​
​
​
​
​
Tabel 4.2 laat zien dat het vrije sector deel bijna drie keer zo groot geworden is; we zien een toename van 11% naar 29,7%. Dit komt met name doordat de particuliere huursector nu grotendeels vrije sector (middelduur en duur) is geworden: dit ging van 29% naar 63,1% van de particuliere huursector.
Ontwikkeling van de woningvoorraad naar eigendom
Figuur 4.2 toont de woningvoorraad naar verschillende eigendomssectoren: koopwoningen, corporatiewoningen en particuliere huurwoningen. We zien een dubbele trend: in deze figuur een groei van de particuliere huursector (van 22,5% in 2011 naar 30,5% in 2021) van de gehele Amsterdamse woningvoorraad, en daarbinnen (tabel 4.2) een groei van het vrije sector deel.
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
Woningmarktsegmenten en inkomensgroepen
Voor het eerst in vele decennia is het aandeel sociale huurwoningen in Amsterdam kleiner dan de groep die hierop aangewezen is (zie figuur 4.3). Woningen met een lage huur- en koopprijs zijn betaalbaar voor mensen met een bruto jaarinkomen tot €40.024. Woningen met een middeldure huur- en koopprijs zijn betaalbaar voor mensen met een bruto jaarinkomen van €40.024 tot €63.237 (bedragen 2021 uit WiA, 2021).
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
​
Jaap Draaisma, juni 2023
