Jaap Draaisma
Lectoraat
Grootstedelijke Vraagstukken
Wooncrisis en nieuw Rijksbeleid
Bewerking van hoofdstuk 4.3 uit het rapport “Op zoek naar de sleutel; hoe behouden we sleutelberoepen voor de stad”, door Jaap Draaisma
Nog geen 7 jaar nadat het Rijk zich terugtrok uit de woonsector en dit verder aan de “vrije markt” overliet, wordt vrij algemeen over een wooncrisis gesproken en heeft het Rijk een hele reeks maatregelen voorgesteld om deze crisis te bezweren.
Sinds januari 2022 heeft Nederland weer een Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in de persoon van Hugo de Jonge. Met een Nationale Woon- en Bouwagenda presenteerde hij in maart 2022 zijn plannen (Rijksoverheid, 2022a).
In de Nationale Woon- en Bouwagenda worden de volgende kenmerken van de huidige wooncrisis genoemd:
• Grote tekorten aan betaalbare woningen, zowel sociale huurwoningen (voor studenten, jongeren, starters, lage inkomens groepen), middeldure huurwoningen (voor mensen met middeninkomens) als koopwoningen onder de NHG-grens.
• Betaalbaarheid. Sinds 2015 zijn zowel huurprijzen als koopprijzen sterk gestegen, waardoor het aanbod middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen sterk gekrompen is.
• Vastlopen van de woningmarkt: een slechte doorstroming en lange wachttijden.
De minister heeft een groot aantal beleidsmaatregelen ter beteugeling van de wooncrisis aangekondigd. Sommige zijn inmiddels door het parlement goedgekeurd, andere liggen nog als voorstel bij de Tweede Kamer of zijn nog in voorbereiding.
1. Maatregelen tegen ‘buy to let’
Met ‘buy to let’ wordt gedoeld op het door beleggers opkopen van koopwoningen voor de dure verhuur. De minister heeft twee maatregelen aangekondigd om dit te beteugelen.
1. Zelfbewoningsplicht, dit geldt sinds 2020 voor veel nieuwbouwwoningen.
2. Opkoopbescherming sinds 1-1-2022. Gemeenten kunnen, ter bescherming van goedkope en middeldure koopwoningen, een verbod instellen op het kopen van woningen voor de verhuur.
Amsterdam heeft ervoor gekozen om de grens te leggen bij woningen met een WOZ-waarde tot €512.000 (bedrag 2022). Een gemiddeld appartement kost in het 3e kwartaal van 2022 in Amsterdam €611.000, de gemiddelde eengezinswoning €831.000 (Hypotheker 2022). Dat betekent dus dat het merendeel van de koopwoningen nog steeds door beleggers opgekocht kan worden voor de dure verhuur.
2. Regulering van de huren – Wet Betaalbare Huur
De minister wil een groter deel van de huurmarkt reguleren door de omvang van de vrije sector terug te dringen ten gunste van de middeldure huur. Het voorstel in mei 2022 was om de gereguleerde huursector, m.b.v. de huurpunten, tot €1250 per maand te vergroten. Eind 2022 kwam de minister met het definitieve voorstel, waarin de grens m.i.v. 2024 op €1123 per maand is bijgesteld. De grens gaat van 142 naar 187 huurpunten. De minister verklaarde hierbij dat hij, in plaats van de huidige 80% van de huurwoningenvoorraad, ervoor gaat zorgen dat 90% gereguleerd gaat worden (Rijksoverheid 2022b). Door deze maatregelen gaat de huurprijs van ruim 300.000 woningen met gemiddeld € 190 per maand omlaag, zo schrijft het ministerie (Rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/ 2023/02/27).
De verwachting is dat het parlement najaar 2023 dit wetsvoorstel gaat bespreken.
Wat voor effect zou dit kunnen hebben in Amsterdam?
In Amsterdam en de MRA is een kleiner deel van de huurwoningenvoorraad nu gereguleerd. In Amsterdam is dit ongeveer 68% en in de MRA ongeveer 70% (eigen berekening op basis van tabel 4.1 in hoofdstuk Woningmarkt Amsterdam). Binnen het vrije sector deel is het aandeel dure huurwoningen veel groter, waardoor veel particuliere huurwoningen boven de €1123 grens zullen vallen. Dat laatste
is sterk afhankelijk van het nieuwe huurpuntenstelsel, i.e. de mate waarin zaken als de WOZ-waarde en het energielabel in punten gewaardeerd worden. Afhankelijk van die invulling zal het effect zijn dat de oppervlakte waarbij een woning in de vrije sector valt van de huidige 30 m2 (binnen de Ring) naar een groter oppervlakte, bijvoorbeeld 50 of 60 m2, gaat.
Wanneer we de huidige middeldure huursector (huur tussen €763 en €1069; prijzen 2022) als het te reguleren deel opvatten, dan komen in Amsterdam rond de 25.000 particuliere huurwoningen en in de MRA rond de 35.000 van deze woningen binnen de nieuwe regulering; resp. rond de 5% en rond de 3% van de totale woningmarkt (eigen berekening op basis van tabel 4.1). Ongeveer de helft (Amsterdam 46%, MRA 47,6%) van de particuliere huurwoningen blijft echter ongereguleerd, d.w.z. met huren boven de €1123 (prijs 2024).
​
​
3. Meer toewijzing aan eigen bewoners, inclusief beroepsgroepen
Door een wijziging van de Huisvestingswet mogen gemeenten binnenkort tot 50% in de gereguleerde huursector aan eigen inwoners toewijzen, inclusief degenen die economisch en maatschappelijk aan de gemeente gebonden zijn. Dat is nu tot 25% (Rijksoverheid 2022c).
Ook wordt voorgesteld om een deel van de koopwoningen onder de toewijzing van gemeenten te brengen. Dit betreft de koopwoningen tot de NHG-grens; per 2023 is deze op €405.000 gesteld.
Half juni 2023 is het eerste plenaire debat in de Tweede Kamer over dit voorstel.
In het coalitieakkoord van B&W Amsterdam, mei 2022, wordt geopperd om – als de wetswijziging wordt aangenomen - in Amsterdam deze mogelijkheid om koopwoningen toe te wijzen te benutten (Gemeente Amsterdam 2022a). In Amsterdam gaat het slechts om een klein deel van de koopwoningen, maar in de MRA is dit deel groter.
4. Wet Goed Verhuurderschap
De Wet Goed Verhuurderschap is in maart 2023 door de Eerste Kamer goedgekeurd en is per 1 juli 2023 van kracht.
Op grond van deze wet kan een gemeente een verhuurvergunning voor alle woningverhuur of een deel van de verhuurmarkt invoeren. Op die manier is controle op de gehele particuliere huurwoningenmarkt mogelijk en kunnen hiervoor – bij gereguleerde huurhoogte - toewijzingsregels gaan gelden, waardoor een groter deel van de huurwoningmarkt voor mensen met lage en middeninkomens beschikbaar komt. Dit is dus sterk afhankelijk van de huurprijsvaststelling, oftewel de regulering van de huur zoals hierboven onder 2 genoemd.
5. Meer nieuwbouw
Zowel Amsterdam als de andere MRA-gemeenten hebben ambitieuze nieuwbouwplannen. Echter, hoeveel er ook gebouwd wordt, dit zal op jaarbasis altijd slechts een klein deel van de gehele woningvoorraad zijn. Voor de positie van woningzoekenden zal nieuwbouw dus van relatief gering belang zijn. Anderzijds komen in grote nieuwbouwcomplexen in één keer een groot aantal woningen beschikbaar.
De minister wil meer nieuwbouw: tot 2030 moeten er 900.000 woningen bijkomen. Daarvan moet twee derde ‘betaalbaar’ worden, gedefinieerd als sociale huur, middeldure huur en ‘goedkope’ koopwoningen (Rijksoverheid 2022a).
Daarnaast wil de minister ook meer zogenoemde flexwoningen: het Rijk heeft met de gemeenten een deal gesloten waarbij gemeenten geld krijgen om de bouw van extra, nieuwe, tijdelijke sociale huurwoningen rendabel te maken. Deze woningen zijn speciaal voor spoedzoekers bedoeld. Wie precies een ‘spoedzoeker’ is, is niet vastgelegd; het gaat onder meer om statushouders, gescheiden mensen en mensen die vanwege hun beroep in de stad moeten wonen (Rijksoverheid 2022e).
​
6. Betaalbaarheid verbeteren
Er worden een aantal maatregelen ingevoerd die de betaalbaarheid van woningen moeten verbeteren:
Ten eerste is dat de afschaffing van de verhuurdersheffing vanaf 2023.
Ten tweede krijgt de WOZ-waarde minder gewicht in de huurpunten (het zogenaamde woningwaarderingsstelsel). Per 1 mei 2022 is het WOZ-aandeel in de huurpunten gemaximeerd tot 33%. Dit wordt in jargon de WOZ-cap genoemd. Daardoor blijven, met name in Amsterdam, woningen binnen de sociale huursector en komen ook woningen van de vrije sector (weer) in de sociale huursector terecht (Volkshuisvesting Nederland 2022).
Ten derde, nu het huurpuntenstelsel weer verder herzien gaat worden (vanwege het reguleren van de huren zoals beschreven onder punt 2) stelt de minister voor om het WOZ-aandeel in de huurpunten weer op te voeren.
Daarmee zou het effect van de regulering weer (deels) te niet gedaan worden. Dit heeft gevolgen voor de groepen die op de middeldure huur zijn aangewezen, zoals mensen uit sleutelberoepen.
Ten slotte is huurmatiging een vierde manier om betaalbaarheid te stimuleren. Dit gebeurt op drie manieren:
Ten eerste werd de jaarlijkse huurverhoging in de sociale huursector in 2022 2,3%. Dit is lager dan de huurverhoging had mogen zijn op grond van de verhoging van 2021.
Ten tweede krijgen huurders met lage inkomens (tot 120% sociaal minimum) met ingang van 1 juli 2023 een huurverlaging naar 575 euro/maand (Rijksoverheid 2022g).
Ten derde mogen huren in de vrije sector vanaf 2023 niet meer met de inflatie meestijgen, maar stijgen deze mee met de loonontwikkeling (Rijksoverheid 2022f). Ook in de koopsector wil de minister de betaalbaarheid verbeteren door meer betaalbare koopwoningen. De maatregelen tegen buy to let zoals beschreven onder punt 1 zijn hier een voorbeeld van. Daarnaast is de overdrachtsbelasting voor mensen die zelf gaan wonen in het koophuis van 6% naar 2% gebracht. Voor jongeren tot 35 jaar en een koopprijs tot 4 ton (prijs 2022) geldt een vrijstelling van de overdrachtsbelasting (Consumentenbond 2022). Ten slotte wordt de NHG-grens met ingang van 2023 opgetrokken naar €405.000.
Met de Nationale Hypotheek Garantie is een gunstigere hypotheeklening te krijgen.
De hogere hypotheekrente (van minder dan 2% begin 2022 naar 4,5% in november 2022) maakt het echter – ondanks deze maatregelen - voor mensen met een middeninkomen moeilijker om de financiering van een koopwoning rond te krijgen.
7. Wetsvoorstel Vaste Huurcontracten - Afschaffen tijdelijke verhuur in de particuliere huursector
In mei 2023 heeft de Tweede Kamer ingestemd met een Initiatiefvoorstel van de ChristenUnie (CU) en de Partij van de Arbeid (PvdA) om tijdelijke verhuur in de particuliere sector (weer) af te schaffen. Behandeling in de Eerste Kamer wordt na de zomervakantie 2023 verwacht. Dit zal grote gevolgen hebben voor de Amsterdamse woningmarkt, omdat daar in de omvangrijke particuliere huursector tijdelijke verhuur een grote vlucht heeft genomen. Tot de helft van deze woningen wordt tijdelijk verhuurd, d.w.z. voor maximaal 2 jaar.
​
Conclusie naar aanleiding van het voorgestelde Rijksbeleid
​
Het voorgestelde beleid van het Rijk begint nu, juni 2023, stap voor stap, wet voor wet, vorm te krijgen. De eerste wetten zijn aangenomen en nu van kracht. Het beoogde doel, meer betaalbare woningen, is duidelijk.
Het verzet ertegen, vooral uit kringen van beleggers, banken, makelaars, projectontwikkelaars en vastgoedbedrijven, is groot.
Vooral het debat in de Tweede Kamer over de Wet Betaalbare Huren, het kernstuk van alle wetsvoorstellen, najaar 2023 wordt spannend.
Jaap Draaisma, juni 2023