Woningmarkt Amsterdam 2025: een stad die steeds scherper sorteert

 

De Amsterdamse woningmarkt is in 2025 nog selectiever geworden. Wie er kan wonen, hoe je binnenkomt en of je kunt blijven, hangt steeds sterker samen met inkomen en positie op de woningmarkt. Dat blijkt uit het laatste tweejaarlijkse woningmarkt onderzoek van de gemeente Amsterdam en de woningcorporaties; ‘Wonen in Amsterdam’ WiA 2025. De cijfers laten zien dat er door het functioneren van de Amsterdamse woningmarkt actief wordt gesorteerd (Bos et al., 2026).

​​

​

  1. Verschuivende woningvoorraad  

 

De afgelopen tien jaar is de woningvoorraad structureel veranderd. De corporatiesector kromp aanzienlijk, terwijl het aandeel koopwoningen na vele jaren weer licht in opmars is. Het groeiende aandeel koopwoningen tussen 2015 en 2017 ontstond met name door de verkoop van sociale huurwoningen, terwijl er na 2017 een daling plaatsvond vooral dankzij het omzetten van koopwoningen in particuliere huurwoningen. De groei die nu te zien is, is een gevolg van de veranderingen in de bestaande voorraad, dus door omzetting van huur naar koop, maar ook van de samenstelling in de nieuwbouw. De particuliere huursector, die jarenlang in omvang toenam, lijkt nu zijn piek te hebben bereikt en is zelfs enigszins gekrompen.

 

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​​

​

​

 

​

​

De samenstelling van de woningvoorraad verschilt per stadsdeel. In West, Zuid en Centrum vond er recent een omzetting plaats van particuliere huur naar koopwoningen, ook wel uitponden genoemd. Dit resulteerde in een grote toename van koopwoningen, vooral in deze delen van de stad. In de andere stadsdelen is het aantal private huurwoningen wel gestegen waardoor de stedelijke afname van het aandeel particuliere huurwoningen gering is.

 

  2. Prijsontwikkelingen: duurder en steeds minder toegankelijk

 

De afgelopen tien jaar is er een duidelijke daling te zien van het aandeel sociale huur in de Amsterdamse woningvoorraad; zo’n 11%. Het aandeel dure huurwoningen is fors gegroeid met 10%. Binnen de particuliere huursector behoort inmiddels bijna een kwart tot de ‘vrije sector’, waar geen huurprijsregulering voor geldt. De andere driekwart van de private huurwoningen bestaat uit sociale huur- of middenhuur, hier vallen de studenten- en jongerenwoningen van beleggers als Greystar en Student Experience onder, maar ook kleine huurwoningen van particuliere beleggers en wooncomplexen van institutionele beleggers in het midden- en vrije sector segment. In Amsterdam, en dan vooral in het centrum, liggen de huren bovendien veel hoger dan in de rest van Nederland, gemiddeld €28,5 per m2 tegenover een landelijk gemiddelde van €21,1 per m2.

 

Ook de absolute huurprijzen laten een sterke stijging zien. Volgens de Pararius Huurmonitor (2026) kostte begin 2026 al 42% van de beschikbare vrije sector huurwoningen in Nederland meer dan €2.000 per maand. Een jaar eerder was dat nog 36,5% (De Groot et al., 2026). In Amsterdam ligt dit aandeel nog aanzienlijk hoger. Meer dan de helft van de beschikbare vrije sector huurwoningen in de stad heeft een huurprijs boven de €2.000 per maand. Hiervoor is, met de gebruikelijke inkomenseis, een bruto jaarinkomen van minimaal circa €72.000 nodig.

 

De woningmarkt wordt daarmee niet alleen duurder, maar ook selectiever: grote groepen huishoudens vallen buiten de boot.

 

 

  3. Waar komen recente bewoners terecht?

 

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​​

​

​

​

​

Met recente bewoners worden de mensen bedoeld die minder dan 2,5 jaar geleden in een woning zijn komen wonen. Dit zijn dus niet alleen nieuwkomers maar ook Amsterdamse doorverhuizers, hieronder vallen zowel ‘doorstromers’ die een zelfstandige woning in Amsterdam achterlaten, als ‘starters’ die uit het ouderlijk huis komen of een niet-zelfstandige woning achterlaten. 

 

De omvang en karakter van het aanbod zijn van groot belang voor de toegankelijkheid van Amsterdam. De particuliere huursector blijft de belangrijkste toegangspoort tot de stad. In 2025 vindt de helft van de recente bewoners hier een woning, ondanks dat deze sector niet meer groeit. Tegelijkertijd is het aandeel recente bewoners in deze sector juist gedaald sinds 2023 met 7%, een teken dat reguleringen effect hebben (Wachter & Berkers, 2024). Van het verbod op tijdelijke verhuur tot de opkoop-bescherming; van de Wet Betaalbare Huur tot een reeks fiscale maatregelen. Daarnaast zal de sterke toename van de huurprijzen in deze sector de toegankelijkheid ook doen afnemen.  

 

Desondanks blijft de particuliere huursector de belangrijkste vestigingsmogelijkheid voor nieuwkomers: een derde van de woningvoorraad valt er onder; de helft van de recente bewoners vindt er onderdak. 

 

De corporatievoorraad bestaat voor het grootste deel uit ‘gewone’ twee- en meer kamer sociale huurwoningen waarvoor een wachttijd van 10 jaar of meer nodig is. Vestigers van buiten de stad zullen niet gauw in deze woningen kunnen komen. Maar de corporaties hebben de afgelopen tien jaar ook een grote voorraad studenten- en jongerenwoningen, met tijdelijke huurcontracten, opgebouwd.. Hier zullen veel jonge nieuwkomers met een lager inkomen terechtkomen. Het aandeel recente bewoners in deze sector steeg met 2% tussen 2023 en 2025. Wellicht dat deze stijging een gevolg is van de verschuiving in het afgelopen decennium van de corporatievoorraad van meer-kamerwoningen naar 1-kamerwoningen met een tijdelijk huurcontract. 

 

In de afgelopen tien jaar daalde het aandeel koopwoningen en het aandeel recente bewoners in koopwoningen. Echter, de afgelopen twee jaar stegen deze aandelen, mede door uitponden. Koopwoningen zijn recent dus flink toegankelijker geworden voor nieuwkomers en Amsterdamse doorverhuizers. 

 

Concluderend, particuliere huurwoningen spelen een minder grote rol in de opvang van recente bewoners. De rol van corporatiewoningen, met name de 1-kamerwoningen voor jongeren en studenten, en koopwoningen spelen nu, sinds 2023, een wat grotere rol.

 

Nieuwkomers en Amsterdamse doorverhuizers zullen niet in gelijke mate in particuliere huur, corporatie huur en koopwoningen terechtkomen. Hoe dit per sector verdeeld is zal nader onderzocht moeten worden. Om zo zicht te krijgen op de toegankelijkheid van de Amsterdamse woningmarkt voor nieuwkomers en aan welke knoppen dan eventueel gedraaid kan worden om hierin te sturen.  Verderop in hoofdstuk 5 doen wij een poging dit nader te analyseren. 

 

3.1 Prijssegmenten recente verhuisden

 

​

​

​

​

​

​

​

De verdeling van woningen over de recente bewoners laat een scherpe scheefgroei zien. 33% van de recent verhuisden valt onder dure huur, terwijl dit maar 17% is van de woningvoorraad hieruit bestaat. Samen met de 15% van de recent verhuisden in de dure koopsector komt daarmee de helft in het duurste segment terecht. 

 

Vanuit de dure huursector, voor velen de eerste woonruimte bij vestiging in Amsterdam, zullen degenen met een hoger inkomen en/of vermogen die in Amsterdam willen blijven, een woning kopen. Dit geldt vooral voor expats die zich hier langer willen vestigen en gewend zijn te kopen (m.n. Angel Saksische landen als USA, Canada, UK, India) en daarbij naast hun hoge inkomen hun belastingvoordeel kunnen inzetten. Betaalbare koopwoningen (onder de 470.000 euro; prijspeil 2026) zullen waarschijnlijk niet naar expats gaan; want die woningen zijn klein en slecht geïsoleerd. Deze gaan eerder naar Amsterdamse doorstromers en starters met een middeninkomen.  

 

Betaalbare koop en middenhuur zijn relatief toegankelijk voor recent verhuisden, maar deze sectoren zijn beperkt in omvang. Betaalbare koop is waarschijnlijk het gevolg van het fenomeen uit 2024 en 2025, waarbij kleinere, slechtere particuliere huurwoningen werden verkocht (uitponden), waardoor een groter aanbod in de goedkopere koopsector ontstaat. In 2025 waren in de middenhuur, behalve een maximum inkomen, nog geen toewijzingsregels van kracht, dus toegankelijk voor nieuwkomers met een middeninkomen.

 

In de particuliere huursector, met name het duurdere deel, zullen zich met name nieuwkomers en Amsterdamse starters vestigen. Dit is de meest toegankelijke sector voor hen, maar vanwege de hoge huren zullen ze hier meestal slechts tijdelijk wonen. De Amsterdamse doorstromers zullen over het algemeen niet naar de duurdere particuliere huursector verhuizen vanwege de huurprijzen.

 

In de sociale huur is het aandeel recent verhuisden ongeveer gelijk aan die in de dure huursector. Echter, de sociale huursector is bijna 3x zo groot, dus haar betekenis voor recent verhuisden is veel kleiner.

 

Leeftijd speelt ook een duidelijke rol in waar recente bewoners terechtkomen. Jongeren onder de 35 domineren de huurmarkt, vooral de vrije sector, waar 72% tot deze groep behoort. Dit zijn vooral nieuwkomers uit binnen- en buitenland, omdat hier geen wachttijd geldt. Door de relatief hoge huur woont slechts de helft alleen; de rest deelt een woning.

 

In de sociale huursector zijn veel jonge en alleenstaande, recente bewoners. Dit komt doordat een groot deel van de vrijkomende woningen bestaat uit studenten- en jongerenwoningen met tijdelijke contracten, zo’n 45%. Hierdoor is de doorstroom hoog en vinden relatief veel starters hier een plek. 

 

Vervolgens is het aandeel recente verhuisden het laagst in de koopsector. Deze woningen gaan vooral naar huishoudens met twee inkomens of doorstromers en minder naar alleenstaanden of starters.  

 

 

  4. Betaalbaarheid: groeiende verschillen

 

​

​

​

​

​

​

​

 

In 2025 verschilt de betaalbaarheid per sector sterk. De woningmarkt bestaat voor 46% uit sociale huur en het aandeel lage inkomens is 48%. Er is dus een absoluut tekort aan sociale huurwoningen, wat de positie van bewoners die op sociale huur zijn aangewezen, grofweg iedereen met een bruto inkomen tot €50.000 per jaar, kwetsbaar maakt.

 

In de Metropoolregio Amsterdam is in 2025 binnen de sociale huursector de gemiddelde woonquote gedaald van 23% naar 16%. Dit houdt in dat 16% van de sociale huurders minstens 40% van hun inkomen kwijt is aan de totale woonlasten (Gemeente Amsterdam, 2026). 

 

Vergelijking van 2023 en 2025 voor middeninkomens en hogere inkomens is lastig, omdat inkomensgrenzen en maximale leencapaciteit en de Nationale Hypotheek Garantie sterk zijn veranderd. Uit de WiA 2025 blijkt wel dat het aandeel middeldure huur- en koopwoningen veel kleiner is dan het aandeel middeninkomens. Alleen voor hoge inkomens is er een ruim aanbod: het aandeel dure huur- en koopwoningen is een stuk groter dan het aandeel hoge inkomens (Bos et al., 2026). 

 

In de Metropoolregio Amsterdam nam in 2025 de woonquote juist licht toe binnen de midden- en dure huur. In de middenhuur heeft 30% van huishoudens een hoge woonquote, en in de dure huur 40%. Onder eigenaar-bewoners heeft slechts 6% van de huishoudens een hoge woonquote, wat wel is gestegen de afgelopen twee jaar (Gemeente Amsterdam, 2026). 

 

In Amsterdam alleen besteden (alle) huurders gemiddeld 28% van hun huishoudinkomen aan huur, na aftrek van eventuele huurtoeslag (Gemeente Amsterdam, 2026).

 

Het resultaat is een groeiende kloof: niet alleen tussen huur en koop, maar ook binnen de huursector zelf. De Amsterdamse woningvoorraad in 2025 past dus nog meer bij de hogere inkomensgroepen; een tekort aan betaalbare woningen en een ‘overschot’ aan dure woningen (Bos et al., 2026). In andere woorden: Amsterdam wordt steeds meer een stad voor de rijken.

 

 

  5. De Sorteermachine: binnenkomen én blijven

 

De Amsterdamse woningmarkt functioneert steeds sterker als een sorteermachine, met twee cruciale momenten: binnenkomen en blijven.

 

5.1 Binnenkomen 

De afname van de particuliere huursector heeft niet geleid tot minder nieuwkomers. Integendeel: in 2025 vestigden zich bijna 92.000 mensen in Amsterdam, een record aantal. Dit is opvallend, omdat juist in de particuliere huursector de meeste nieuwkomers terechtkomen en deze licht kromp in 2025. 

 

Een aannemelijke verklaring is dat een groter deel van de vrijkomende particuliere huurwoningen naar nieuwkomers gaat in plaats van naar Amsterdamse doorverhuizers. Dit hangt samen met twee ontwikkelingen: de stijgende huren in deze sector (Bos et al., 2026) en het feit dat nieuwkomers gemiddeld een hoger inkomen hebben dan zittende Amsterdammers (Onderzoek & Statistiek, 2023).

 

De andere sectoren, de corporatiesector en de koopsector, vangen de instroom nauwelijks op. In de corporatiesector is het aantal studenten- en jongerenwoningen dat naar nieuwkomers zou kunnen gaan in 2025 niet substantieel gegroeid, sterker nog, er kwamen in 2025 geen nieuwe studentenwoningen bij. De koopsector liet wel een groei zien, vooral in kleinere woningen, maar naast doorstromers zijn deze vooral bereikbaar voor huishoudens met een hoger inkomen en vermogen vanuit het binnenland.

 

Dit leidt tot minder kansen voor Amsterdamse starters om een woning te vinden. Omdat nieuwkomers vooral terechtkomen in de particuliere huursector (Bos et al., 2026) en deze niet is gegroeid, worden Amsterdamse starters daar vaker verdrongen. Zij zijn daardoor, en gezien de koopprijzen, vrijwel geheel aangewezen op de sociale huursector, die steeds verder krimpt en lange wachttijden gelden. Amsterdamse doorstromers met een hoger middeninkomen zullen wellicht profiteren van het grotere aanbod koopwoningen.  

 

De concurrentie om binnen te komen speelt dus zowel tussen nieuwkomers onderling als tussen nieuwkomers en Amsterdamse jongeren. Het uitsorteren op het binnenkomen in Amsterdam; ‘wie kan wel binnenkomen en wie niet?’ betreft dus beide groepen. Hoewel onder beide uiteenlopende inkomens vallen, ligt het gemiddelde inkomen van nieuwkomers aanzienlijk hoger (Onderzoek & Statistiek, 2023). In 2025 is te zien dat nieuwkomers in Amsterdam de Amsterdamse jeugd op de woningmarkt verdringen.

 

5.2 Blijven

De sorteermachine werkt niet alleen bij binnenkomst, maar ook bij de vraag wie in Amsterdam kan blijven. In 2025 vertrokken, net als er zich vestigden, record aantallen mensen (ruim 87.000). 

 

Een groot deel van de recente vestigers zal gestart zijn in een dure particuliere of tijdelijke huurwoning. Om in Amsterdam te blijven zullen zij moeten doorstromen naar een betaalbare, permanente woning. Juist die doorstroom wordt steeds lastiger. De stap van dure huur naar koop is alleen haalbaar voor hogere inkomens, terwijl de overgang van tijdelijke studenten- en jongerenwoningen naar sociale huur wachttijden kent van gemiddeld tien jaar. 

 

De groepen die er niet in slagen door te stromen en daardoor de stad verlaten, zijn vooral recente nieuwkomers, die korter dan tien jaar in de stad zijn (Onderzoek & Statistiek, 2023), en Amsterdamse jongeren. Tegelijkertijd hebben recente buitenlandse migranten met hoge inkomens, ook wel expats, een sterkere positie. Zij beschikken over hogere inkomens en profiteren vijf jaar lang van fiscale voordelen, wat hun kansen op de koopmarkt vergroot.

 

De koopsector wordt hierdoor steeds minder toegankelijk voor middeninkomens. Stijgende prijzen en concurrentie van kapitaalkrachtige kopers, zoals expats, zorgen ervoor dat de woningen vooral bereikbaar zijn voor hogere inkomens. De koopprijzen in Amsterdam liggen daardoor 5% hoger dan elders in Nederland. Dat leidt tot verdringing, waardoor potentiële binnenlandse kopers vaker achter het net vissen. (Kruyswijk, 2026). Voor middeninkomens liggen de koopprijzen meestal te hoog, terwijl ze te veel verdienen voor sociale huur. 

 

De mensen met een inkomen tot en met modaal zijn aangewezen op de sociale huursector, met wachttijden van gemiddeld tien jaar. Degenen met een laag inkomen die tien jaar kunnen wachten, bij de ouders of in een jongerenwoning, kunnen daardoor theoretisch gezien doorstromen naar een permanente sociale huurwoning en in Amsterdam blijven wonen. 

 

  6. Tot slot

 

In 2025 bereikte zowel het aantal nieuwkomers als het aantal vertrekkers een record, ondanks de afname van de particuliere huursector en groei van de koopsector. De grote instroom was alleen mogelijk doordat ook veel mensen de stad verlieten. In hoeverre hierbij sprake is van verdringing vraagt om nader onderzoek. 

 

Concluderend, hoewel moeilijk, is het voor grote groepen wel mogelijk zich in Amsterdam te vestigen, ook met een laag inkomen. Echter, om te blijven is er een hoog inkomen nodig of - voor de sociale huursector - gelden er lange wachttijden. Voor middeninkomens is het vrijwel niet mogelijk om in Amsterdam te kunnen blijven wonen. 

 

Bronnenlijst

 

Bos, J., Wachter, G., & Redactie Wonen. (2026). Factsheet Wonen in Amsterdam (WIA) 2025 – Woningmarkt. In Openresearch.Amsterdam. Gemeente Amsterdam. Geraadpleegd op 21 april 2026, van https://openresearch.amsterdam/nl/page/135067/factsheet-wonen-in-amsterdam-wia-2025-%E2%80%93-woningmarkt  

 

De Groot, J., Radder, F., & Wernekinck, J. (2026, 10 april). Huurmonitor Q1 2026 - Huurprijzen stijgen sterker dan koopprijzen. Pararius. https://www.pararius.nl/nieuws/huurprijzen-stijgen-sterker-dan-koopprijzen 

 

Gemeente Amsterdam. (2026). Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2025: Woningvoorraad en Bewoning. In Onderzoek en Statistiek. Platform Corporaties Metropoolregio Amsterdam. Geraadpleegd op 21 april 2026, van https://onderzoek.amsterdam.nl/publicatie/wonen-in-de-metropoolregio-2025 

 

Kruyswijk, M. (2026, 17 maart). Expats vinden hier sneller koophuis dan Nederlanders. Het Parool. 

 

Onderzoek & Statistiek. (2023). Migratiemonitor 2023 Metropoolregio Amsterdam: binnenlandse en buitenlandse migratie naar de Metropoolregio Amsterdam. In Onderzoek.Amsterdam. Gemeente Amsterdam. https://onderzoek.amsterdam.nl/publicatie/migratiemonitor-2023 

Wachter, G., & Berkers, V. (2024). Wonen in Amsterdam 2023 - Factsheet woningmarkt. In Openresearch.Amsterdam. Gemeente Amsterdam. https://openresearch.amsterdam/nl/page/108375/wonen-in-amsterdam-2023---factsheet-woningmarkt